내 집 마련 가능 시점 계산기
현재 자산과 소득으로 내 집 마련이 언제 가능한지 계산해보세요.
DSR·LTV 대출 한도, 정부 지원, 자산 성장을 종합 반영합니다.
빠른 시작 프리셋
재무 상태
예금·적금·주식 등 유동화 가능 자산
대출 조건
목표 주택
= 5억원
추가 설정
2026년 내 집 마련 핵심 가이드
주택 구매 전 반드시 확인해야 할 대출 규제와 정부 지원 정보를 안내합니다
2026년 주택담보대출 규제 요약
| 구분 | 서울 (조정대상) | 수도권 | 지방 |
|---|---|---|---|
| LTV | 50% | 60~70% | 70% |
| DSR | 40% | 40% | 40% |
| 생애최초 LTV | 80% | 80% | 80% |
정부 지원 주택담보대출 비교 (2026년)
| 항목 | 신생아 특례 | 디딤돌 | 보금자리론 |
|---|---|---|---|
| 금리 (연) | 1.6~3.3% | 2.15~3.0% | 3.25~3.95% |
| 대출 한도 | 5억원 | 2.5억원 | 3.6억원 |
| 소득 조건 | 2억 이하 | 6천만 이하 | 7천만 이하 |
| 주택가격 한도 | 9억 이하 | 5억 이하 | 6억 이하 |
2026년 주택 시장 주요 변경사항
- •스트레스 DSR 3단계: 변동금리·혼합금리 대출 시 추가 가산금리를 반영하여 DSR을 산정합니다.
- •신생아 특례대출 연장: 2024년 도입된 신생아 특례대출이 2026년에도 지속 운영됩니다.
- •생애최초 주택구매 LTV 우대: 생애최초 구매자는 지역 무관 LTV 80%까지 적용 가능합니다.
- •청약제도 개편: 신혼부부·생애최초 특별공급 소득기준이 일부 완화되었습니다.
면책 고지: 본 계산기는 참고용 시뮬레이션 도구이며, 실제 대출 심사 결과와 다를 수 있습니다. 정확한 대출 한도와 금리는 금융기관에 직접 문의하시기 바랍니다. 주택 가격 상승률은 과거 데이터 기반 추정이며 미래를 보장하지 않습니다. 정부 지원 프로그램의 자격 조건과 금리는 수시로 변경될 수 있습니다.
내 집 마련 가능 시점 계산기란?
내 집 마련 가능 시점 계산기는 현재 보유 자산, 월 저축액, 연 소득, 대출 가능 금액 등을 종합적으로 분석하여 내 집을 마련할 수 있는 시점을 예측해주는 도구입니다.
단순히 저축만으로 언제 집을 살 수 있는지가 아니라, DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(주택담보인정비율) 규제를 반영한 대출 가능 금액까지 계산하여 현실적인 내 집 마련 시점을 제시합니다.
주택 가격은 매년 상승하기 때문에, 단순히 현재 집값만 기준으로 자금 계획을 세우면 실제 구매 시점에서 큰 차이가 발생합니다.
이 계산기는 주택 가격 상승률까지 반영하여 미래 시점의 실제 필요 자금을 정확하게 산출합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 사회초년생으로 내 집 마련 계획을 세우고 싶은 분
- • 결혼을 앞두고 신혼집 자금 계획이 필요한 예비 부부
- • 현재 전세에 살고 있으며 매매 전환 시기를 고민하는 분
- • 정부 지원 대출(디딤돌, 보금자리론, 신생아 특례) 활용을 검토하는 분
- • 기존 주택에서 더 큰 집으로 갈아타기를 계획하는 분
- • 투자와 저축 전략을 조정하여 내 집 마련 기간을 단축하고 싶은 분
내 집 마련의 핵심 요소
1. 자기자본 (자기 돈)
주택을 구매할 때 가장 먼저 필요한 것은 자기자본입니다.
현재 보유한 예금, 적금, 주식, 펀드 등 유동화 가능한 자산이 자기자본에 해당합니다.
LTV 규제에 따라 주택 가격의 20~50%는 반드시 자기자본으로 준비해야 하므로, 꾸준한 저축이 핵심입니다.
예를 들어, 서울에서 5억원 아파트를 구매하려면 LTV 50% 기준 최소 2억 5천만원의 자기자본이 필요합니다.
생애최초 구매자라면 LTV 80% 적용으로 자기자본 1억원까지 낮출 수 있습니다.
2. 대출 가능 금액 (DSR·LTV 규제)
2026년 현재 주택담보대출은 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(주택담보인정비율) 두 가지 규제를 동시에 충족해야 합니다.
DSR은 연 소득 대비 전체 대출 원리금 상환액 비율로, 일반적으로 40%를 초과할 수 없습니다.
DSR 계산 예시
연 소득 5,000만원인 경우, DSR 40% 기준 최대 연간 원리금 상환액은 2,000만원입니다.
월 약 167만원 상환 가능하며, 이를 연 4% 금리 30년 상환 조건으로 역산하면 약 3.5억원 대출이 가능합니다.
3. 주택 가격 상승률
주택 가격은 지역과 유형에 따라 매년 다르게 움직입니다.
서울 아파트는 최근 10년간 연평균 3~5%씩 상승해왔으며, 지방은 0~2% 수준으로 비교적 안정적입니다.
내 집 마련 시점을 정확히 예측하려면 주택 가격 상승률을 반영한 미래 가격을 기준으로 계산해야 합니다.
예를 들어, 현재 5억원인 주택이 연 3% 상승하면 5년 후 약 5억 8천만원, 10년 후 약 6억 7천만원이 됩니다.
4. 정부 지원 프로그램
정부는 무주택 서민·청년·신혼부부를 위해 다양한 저금리 대출 프로그램을 운영하고 있습니다.
이를 활용하면 시중 금리보다 훨씬 낮은 금리로 대출을 받을 수 있어 내 집 마련 시기를 앞당길 수 있습니다.
- • 신생아 특례대출: 출산 2년 이내, 연 1.6~3.3%, 최대 5억원 (9억 이하 주택)
- • 디딤돌 대출: 소득 6천만원 이하, 연 2.15~3.0%, 최대 2.5억원 (5억 이하 주택)
- • 보금자리론: 소득 7천만원 이하, 연 3.25~3.95%, 최대 3.6억원 (6억 이하 주택)
2026년 주택 시장과 대출 규제 동향
2026년 주택 시장은 금리 안정화와 규제 완화 기조 속에서 서울·수도권 중심의 회복세를 보이고 있습니다.
한국은행 기준금리는 2025년 하반기부터 인하 기조를 유지하며, 시중 주택담보대출 금리는 연 3.5~5.5% 수준입니다.
스트레스 DSR 3단계가 본격 시행되어, 변동금리 및 혼합금리 대출 시 추가 가산금리가 반영됩니다.
이에 따라 실질적인 대출 한도가 소폭 줄어들 수 있으므로, 고정금리 대출을 적극 검토하는 것이 유리합니다.
2026년 핵심 정책 변화
- • 스트레스 DSR 3단계 시행: 변동금리 대출 시 가산금리 1.5%p 추가 적용
- • 생애최초 LTV 80%: 지역·가격 무관 생애최초 구매자 LTV 80% 적용
- • 신생아 특례대출 지속: 출산 가구 대상 저금리(1.6%~) 대출 유지
- • 청약제도 개편: 신혼·생애최초 특별공급 소득기준 완화
DSR과 LTV 쉽게 이해하기
DSR (총부채원리금상환비율)
DSR은 모든 금융 부채의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다.
주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론, 학자금 대출 등 모든 부채가 포함됩니다.
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 / 연 소득) × 100%
일반 차주는 DSR 40% 이내, 서민·실수요자는 50% 이내에서 대출이 가능합니다.
기존에 다른 대출이 있다면 해당 상환액도 포함되므로, 사전에 부채를 정리하는 것이 유리합니다.
LTV (주택담보인정비율)
LTV는 주택 가격 대비 최대 대출 가능 비율입니다.
서울 조정대상지역은 50%, 수도권 60~70%, 지방은 70%가 기본 한도입니다.
최대 대출금 = 주택 가격 × LTV%
LTV가 높을수록 적은 자기자본으로 주택 구매가 가능하지만, 그만큼 대출 이자 부담이 커집니다.
생애최초 주택 구매자는 지역 무관 LTV 80%까지 적용받을 수 있어 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.
내 집 마련 단계별 전략 가이드
1단계: 재무 현황 파악
현재 보유 자산(예금, 적금, 주식, 펀드)을 정리하고 월 저축 가능 금액을 확인합니다.
기존 대출이 있다면 연간 상환액을 파악하여 DSR 여유분을 계산합니다.
2단계: 목표 주택 설정
희망하는 지역과 주택 유형, 가격대를 정합니다.
KB부동산이나 국토교통부 실거래가 조회를 통해 시세를 파악하세요.
3단계: 대출 한도 사전 확인
은행 방문 전 계산기를 활용하여 DSR·LTV 기반 대출 가능 금액을 사전 확인합니다.
정부 지원 대출 자격 여부도 함께 확인하세요.
4단계: 저축·투자 전략 수립
목표 달성까지 필요한 기간과 월 저축액을 확인합니다.
소득 상승이 기대된다면 단계적으로 저축액을 늘리는 계획을 세우세요.
5단계: 시나리오별 비교
다양한 조건(저축액 변경, 지역 변경, 정부 지원 활용)으로 시나리오를 비교합니다.
가장 현실적인 계획을 선택하고 실행에 옮기세요.
사용 방법
1단계: 재무 상태 입력
현재 보유 자산, 월 저축액, 연 소득, 나이를 입력합니다.
프리셋을 활용하면 대표적인 상황별 값을 빠르게 적용할 수 있습니다.
2단계: 목표 주택 설정
희망 주택 가격, 지역, 예상 가격 상승률을 설정합니다.
지역 선택 시 LTV와 상승률 기본값이 자동으로 연동됩니다.
3단계: 대출 조건 설정
LTV, 대출 금리, 대출 기간, DSR 한도 등 대출 조건을 설정합니다.
정부 지원 프로그램을 선택하면 해당 금리와 한도가 자동 적용됩니다.
4단계: 결과 확인 및 전략 활용
내 집 마련 가능 시점, 필요 자기자본, 예상 대출금, 월 상환액을 확인합니다.
빠른 달성 전략 제안을 참고하여 저축 계획을 최적화하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 실제 대출 심사 결과와 차이가 있을 수 있나요?
A. 네, 이 계산기는 참고용 시뮬레이션 도구입니다.
실제 대출 심사는 신용점수, 직장 유형, 재직기간 등 추가 변수를 반영하므로 결과가 다를 수 있습니다.
정확한 대출 한도는 은행에 직접 문의하시기 바랍니다.
Q. 주택 가격 상승률은 어떻게 설정하나요?
A. 지역별 기본값이 자동 설정됩니다(서울 3%, 수도권 2.5%, 광역시 2%, 지방 1.5%).
보수적으로 낮추거나, 최근 상승 추세를 반영하여 높일 수 있습니다.
0%로 설정하면 현재 가격이 유지된다고 가정합니다.
Q. 정부 지원 대출을 사용하면 얼마나 유리한가요?
A. 정부 지원 대출은 시중 금리보다 1~3%p 낮은 금리를 적용받으므로, 총 이자 부담이 수천만원 줄어듭니다.
신생아 특례대출의 경우 연 1.6%부터 가능하여 내 집 마련 시기를 1~2년 단축할 수 있습니다.
단, 소득·자산·주택가격 등 자격 조건을 충족해야 합니다.
Q. 30년 이내 달성이 어렵다고 나오면 어떻게 하나요?
A. 아래 전략을 고려해보세요.
1) 월 저축액을 늘리기 (부수입 창출, 지출 절감)
2) 목표 주택 가격을 조정하기 (지역·유형 변경)
3) 정부 지원 대출 프로그램 활용하기
4) 청약을 활용하여 분양가로 취득하기
Q. 부부 합산 소득으로 계산할 수 있나요?
A. 네, 연 소득 항목에 부부 합산 소득을 입력하시면 됩니다.
실제 주택담보대출 심사도 부부 합산 소득을 기준으로 DSR을 산정합니다.
정부 지원 대출의 소득 조건도 부부 합산 기준입니다.
내 집 마련 체크리스트
- 자금 준비: 자기자본(예금+적금+투자 수익)이 목표 주택가의 20~50%를 충족하는지 확인하세요.
- 신용 관리: 높은 신용점수는 우대금리를 받을 수 있어 장기적으로 수천만원을 절약할 수 있습니다.
- 부채 정리: 기존 대출(신용대출, 카드론)을 상환하면 DSR 여유분이 늘어나 대출 한도가 증가합니다.
- 세금 확인: 취득세, 중개수수료 등 매매 부대비용으로 주택가의 약 2~5%가 추가로 필요합니다.
- 비상금 확보: 주택 구매 후에도 최소 3~6개월분 생활비를 비상금으로 남겨두세요.
지금 바로 내 집 마련 시점을 확인해보세요!
현재 자산과 소득을 입력하면 내 집 마련 가능 시점을 바로 확인할 수 있습니다.
시나리오를 저장하고 비교하여 가장 효율적인 내 집 마련 전략을 세워보세요.