재개발·재건축 분담금 시뮬레이터

재개발·재건축 분담금이란 무엇인가요?

재개발·재건축 분담금은 정비사업 조합원이 새 아파트를 분양받기 위해 추가로 납부해야 하는 금액입니다.
종전자산평가액(기존 부동산의 감정가치)과 비례율을 통해 산출되는 권리가액이 조합원 분양가보다 적을 경우, 그 차액을 추가분담금으로 납부해야 합니다.
반대로 권리가액이 더 크면 환급금을 돌려받을 수 있습니다.

재개발·재건축 사업은 수년에 걸쳐 진행되며, 비례율과 분양가는 사업 진행 과정에서 변동될 수 있습니다.
따라서 다양한 시나리오를 미리 시뮬레이션하고, 예상 부담금을 파악하는 것이 매우 중요합니다.
이 시뮬레이터는 2026년 최신 세법과 금융 환경을 반영하여 정확한 추정치를 제공합니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 재개발·재건축 구역의 조합원으로서 추가분담금이 궁금한 분
• 재개발 구역 내 매물 매수를 검토하고 있는 투자자
• 관리처분계획 인가 전후로 비용을 예측하고 싶은 분
• 이주비 대출과 분담금 납부 일정을 미리 계획하고 싶은 분
• 비례율 변동에 따른 분담금 차이를 비교하고 싶은 분
• 재건축 초과이익 환수 등 관련 제도를 파악하고 싶은 분

분담금 계산 원리

1. 비례율이란?

비례율은 정비사업의 수익성을 나타내는 핵심 지표입니다.
총 분양수입에서 총 사업비를 뺀 금액을 종전자산 총 평가액으로 나눈 비율로 계산됩니다.
비례율이 100%를 초과하면 사업성이 양호하다는 의미이며, 100% 미만이면 조합원의 추가 부담이 커집니다.

비례율 산출 공식

비례율(%) = (총 분양수입 - 총 사업비) / 종전자산 총 평가액 × 100

💡 비례율은 사업 진행 과정에서 공사비 증가, 분양가 변동 등으로 달라질 수 있습니다.
조합에서 제공하는 추정 비례율을 참고하되, 보수적으로 계산하는 것이 안전합니다.

2. 권리가액 산출

권리가액은 조합원이 새 아파트를 받을 때 인정받는 기존 자산의 가치입니다.
종전자산평가액에 비례율을 곱하여 산출됩니다.

권리가액 산출 공식

권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율 / 100

예를 들어, 종전자산평가액이 3억원이고 비례율이 110%라면 권리가액은 3억 3천만원이 됩니다.
이 권리가액이 클수록 추가분담금이 줄어들거나 환급금을 받을 수 있습니다.

3. 분담금(추가부담금) 산출

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다.
이 금액이 양수이면 조합원이 추가로 납부해야 하는 추가분담금이 되고, 음수이면 조합으로부터 돌려받는 환급금이 됩니다.

분담금 산출 공식

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
→ 양수: 추가분담금 납부 / 음수: 환급금 수령

💡 실제 부담은 분담금 외에도 이주비 대출 이자, 취득세, 이사비, 법무사비 등이 추가됩니다.
이 시뮬레이터는 이러한 부대비용까지 모두 포함하여 총 부담금을 계산합니다.

사용 방법

1단계: 종전 자산 정보 입력

종전자산평가액, 주택 유형, 전용면적, 보유기간을 입력합니다.
종전자산평가액은 감정평가 기준 금액을 입력하시면 됩니다.
아직 감정평가가 진행되지 않았다면, 시세를 기준으로 추정하세요.

2단계: 사업 정보 입력

사업유형(재개발/재건축), 비례율, 조합원 분양가를 입력합니다.
비례율은 직접 입력하거나, 총 사업비와 총 분양수입을 입력하여 자동 계산할 수 있습니다.
조합에서 제공한 자료가 있다면 직접 입력을, 없다면 자동 계산을 선택하세요.

3단계: 금융 정보 입력

이주비 대출 금액, 금리, 기간과 분담금 납부방식을 설정합니다.
이주비 대출은 이주 시점부터 입주 시점까지 발생하는 이자를 계산합니다.
기존 대출이 있다면 해당 금액도 입력하세요.

4단계: 결과 확인 및 시나리오 비교

분담금 요약, 총 부담금 상세, 시나리오 3안 비교 결과를 확인합니다.
현금흐름 타임라인으로 연도별 지출 일정을 파악하고, 리스크 체크리스트로 주의 사항을 점검하세요.
비례율이 ±10%p 변동될 경우의 시나리오를 비교하여 최악/최선의 상황을 미리 대비하세요.

활용 시나리오

소형 → 중형 업평형 시나리오

기존 42㎡(소형)에서 59㎡(중형)로 업평형하는 경우를 시뮬레이션할 수 있습니다.
업평형 시에는 조합원 분양가가 높아지므로 추가분담금 부담이 커질 수 있습니다.
하지만 새 아파트의 자산가치 상승을 고려하면 장기적으로 유리할 수 있습니다.

💡 업평형과 동일평형의 분담금을 각각 시뮬레이션하여 비교해보세요.

재개발 구역 매수 검토 시나리오

재개발 구역 내 매물 매수를 검토할 때, 매매가와 추가분담금을 합산한 총 투자비용을 계산할 수 있습니다.
매매가 + 추가분담금 + 이주비 대출이자 + 취득세를 모두 포함한 총 비용과, 입주 후 예상 시세를 비교하세요.

💡 비례율이 최악의 시나리오(보수)에서도 수익이 나는지 확인하는 것이 중요합니다.

비례율 변동 리스크 분석

비례율은 사업 진행 중 여러 요인으로 변동될 수 있습니다.
공사비 상승, 일반분양가 하락, 미분양 발생 등은 비례율을 낮추는 주요 원인입니다.
시나리오 비교 기능을 활용하여 비례율이 10%p 하락했을 때의 분담금 변화를 미리 파악하세요.

일반적으로 재개발은 비례율 90~130%, 재건축은 100~150% 범위에서 형성됩니다.

사업단계별 주의사항

1. 조합설립 단계

토지등소유자 75% 이상의 동의를 얻어 조합을 설립하는 단계입니다.
아직 사업성이 확정되지 않은 초기 단계이므로, 비례율은 추정치에 불과합니다.
시공사 선정 여부와 사업 추진 의지를 확인하는 것이 중요합니다.

2. 사업시행인가 단계

정비계획과 건축계획이 확정되는 단계입니다.
용적률, 기부채납 비율, 세대수 등이 결정되며 사업성이 구체화됩니다.
인허가 지연 리스크가 있으며, 이 단계에서 사업이 무산되는 경우도 있습니다.

3. 관리처분인가 단계

종전자산 감정평가와 분양가가 확정되는 가장 중요한 단계입니다.
이 단계에서 비례율과 분담금이 최종 확정되며, 조합원 분양 신청을 받습니다.
감정평가 결과에 이의가 있다면 정해진 기간 내에 이의신청을 해야 합니다.

4. 착공 및 준공 단계

실제 공사가 진행되고 완공되는 단계입니다.
공사비 증가, 공기 지연 등의 리스크가 있으며, 이는 추가분담금 증가로 이어질 수 있습니다.
입주 시점에 최종 정산이 이루어지며, 추가분담금이 당초 예상보다 증가하는 경우가 적지 않습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 비례율은 어떻게 확인하나요?

A. 조합에서 제공하는 사업성 분석 자료나 관리처분계획에서 확인할 수 있습니다.
아직 관리처분인가 전이라면 추정 비례율만 존재하며, 이는 변동될 수 있습니다.
시공사나 정비업체에서 제공하는 사업설명회 자료를 참고하세요.

Q. 추가분담금은 언제 납부하나요?

A. 일반적으로 입주 시점에 일시 납부하거나, 조합 규정에 따라 2~3회 분납할 수 있습니다.
관리처분인가 이후 중도금 형태로 납부하는 경우도 있습니다.
분납 시에는 추가 이자가 발생할 수 있으므로 조합에 정확한 납부 조건을 확인하세요.

Q. 이주비 대출이란 무엇인가요?

A. 이주비 대출은 재개발·재건축 사업으로 이주해야 하는 조합원에게 제공되는 대출입니다.
보통 종전자산평가액의 일정 비율(60~80%)까지 대출이 가능합니다.
이주 시점부터 입주 시점까지 이자만 납부하며, 입주 후 일시 상환하는 것이 일반적입니다.

Q. 재건축 초과이익 환수제는 무엇인가요?

A. 2026년 기준 재건축 초과이익 환수제는 조합원 1인당 평균이익이 8,000만원을 초과하면 부과됩니다.
초과 금액에 따라 10~50%의 부담금을 납부해야 합니다.
이 제도는 재건축에만 적용되며, 재개발에는 적용되지 않습니다.

Q. 종전자산평가액은 어떻게 결정되나요?

A. 종전자산평가액은 2개 이상의 감정평가법인이 평가한 금액의 산술평균으로 결정됩니다.
평가 기준일은 사업시행인가 고시일이며, 위치, 면적, 건물 상태 등을 종합적으로 반영합니다.
감정평가 결과에 이의가 있으면 정해진 기간 내에 이의신청을 할 수 있습니다.

Q. 시뮬레이션 결과는 얼마나 정확한가요?

A. 이 시뮬레이터는 입력된 값을 기반으로 추정치를 제공합니다.
실제 분담금은 관리처분계획 확정 시 결정되며, 공사비 변동, 분양 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.
보수적인 시나리오(비례율 -10%p)를 기준으로 자금 계획을 수립하시는 것을 권장합니다.

분담금 절약 및 관리 팁

감정평가에 적극 대응하세요: 종전자산평가액이 높을수록 권리가액이 커져 분담금이 줄어듭니다.
감정평가 열람 기간에 꼼꼼히 확인하고, 저평가되었다면 이의신청을 하세요.
비례율 변동을 주시하세요: 공사비 증가나 분양가 하락은 비례율을 낮추어 분담금을 증가시킵니다.
조합 총회 자료를 꾸준히 확인하고 사업성 변동을 모니터링하세요.
이주비 대출 금리를 비교하세요: 조합 지정 금융기관 외에 다른 은행의 금리도 비교해보세요.
이주 기간이 길수록 이자 부담이 커지므로, 가능한 낮은 금리의 대출을 선택하세요.
분납 일정을 활용하세요: 추가분담금을 일시에 납부하기 어렵다면 분납 제도를 활용하세요.
다만, 분납 시 추가 이자가 발생할 수 있으므로 조건을 꼼꼼히 확인하세요.
세금 혜택을 확인하세요: 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 등 양도소득세 관련 혜택을 확인하세요.
보유기간과 거주기간에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

2026년 주요 변경사항

주의: 2026년에는 재개발·재건축 관련 제도에 변경사항이 있을 수 있습니다.
아래 사항을 반드시 확인하세요.

• 재건축 초과이익 환수: 조합원 1인당 면제 기준 8,000만원, 부과율 10~50%
• 취득세: 원시취득 기준 적용, 1주택 기준 1.1~3.3% (금액 구간별)
• 이주비 대출: 시중은행 평균 3.0~4.5%, 조합 지정 금융기관 3.0~4.0%
• 정비사업 규제: 안전진단 기준, 조합 운영 투명성 강화 등 제도 변화 주시 필요
• 양도소득세: 조합원 입주권 양도 시 과세, 장기보유특별공제 적용 여부 확인

지금 바로 분담금을 시뮬레이션하세요!

종전자산평가액과 비례율을 입력하고, 다양한 시나리오로 분담금을 비교해보세요.

보수적인 시나리오를 기준으로 자금 계획을 수립하면 안전합니다.
사업단계별 리스크 체크리스트도 반드시 확인하세요.

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