상가 임대차 매출 방어선 계산기

상가 임대차 매출 방어선 계산기란 무엇인가요?

상가 임대차 매출 방어선 계산기는 상가를 임대하여 사업을 운영하는 소상공인이 최소 얼마의 매출을 올려야 적자가 나지 않는지, 안전하게 사업을 유지하려면 월 매출이 얼마여야 하는지를 한눈에 분석해주는 도구입니다.
임대료, 인건비, 재료비 등 비용 구조를 입력하면 손익분기 매출(BEP)과 안전매출을 자동으로 계산합니다.
임대료가 인상될 때 버틸 수 있는 한계선과, 매출이 감소했을 때 어디까지 견딜 수 있는지까지 시뮬레이션할 수 있습니다.

2026년 최신 상가건물 임대차보호법, 4대보험 사업주 부담률, 카드수수료 우대요율을 반영하여 정확한 분석 결과를 제공합니다.
계약갱신을 할지, 이전을 할지 고민될 때 의사결정 비교 카드를 통해 합리적인 판단을 도와드립니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 상가를 임대하여 카페, 음식점, 학원 등을 운영하는 소상공인
• 임대료 인상 통보를 받아 사업 지속 여부를 고민하는 자영업자
• 신규 창업을 준비하면서 적정 매출 목표를 설정하려는 예비 창업자
• 프랜차이즈 가맹을 검토 중인 투자자
• 상가 임대차 계약 갱신 또는 이전을 비교하고 싶은 사업주
• 월별 손익 구조를 체계적으로 파악하고 싶은 모든 자영업자

핵심 기능 설명

1. 손익분기 매출(BEP) 분석

임대료, 인건비, 관리비 등 고정비와 재료비, 카드수수료, 배달수수료 등 변동비를 종합하여 최소 손익분기 매출을 계산합니다.
공헌이익률(매출에서 변동비를 뺀 비율)을 기반으로 정확한 BEP를 산출합니다.
이 금액 아래로 매출이 떨어지면 사업이 적자 상태에 진입하므로, 반드시 이 숫자를 숙지하고 있어야 합니다.

2. 안전매출 계산

단순히 적자만 피하는 것이 아니라, 사업주가 원하는 목표 순이익을 달성하기 위한 매출 수준을 계산합니다.
예를 들어 월 300만원의 순이익을 원한다면, 고정비와 목표이익을 합산하여 필요한 매출액을 역산합니다.
안전매출은 사업의 지속가능성을 판단하는 핵심 지표입니다.

3. 매출 방어선 & 안전마진율

현재 매출이 손익분기 매출 대비 얼마나 여유가 있는지를 안전마진율로 표시합니다.
안전마진율 20% 이상이면 안전, 10~20%면 주의, 10% 미만이면 위험으로 판정합니다.
매출이 몇 퍼센트까지 떨어져도 적자에 빠지지 않는지도 한눈에 확인할 수 있습니다.

4. 시나리오 분석 & 의사결정 지원

임대료가 매년 인상되고 매출이 변동할 때, 향후 1~10년간의 손익 추이를 시뮬레이션합니다.
언제 적자로 전환되는지, 임대료를 얼마까지 감당할 수 있는지를 테이블로 보여줍니다.
계약갱신과 이전 비용을 비교하여 갱신/이전/협상 중 최적의 선택을 추천합니다.

시나리오 분석 항목

• 연도별 손익 추이: 임대료 인상과 매출 변동을 반영한 N년차 순이익 전망
• 임대료 인상 영향: +1%부터 +20%까지 인상 시 손익분기 매출 변화
• 매출 감소 한계선: 매출이 5~50% 감소했을 때 흑자/적자 판정
• 계약갱신 vs 이전: 비용 비교 및 최적 의사결정 추천

사용 방법

1단계: 업종 프리셋 선택

카페, 음식점, 편의점, 미용실, 학원, 소매, 배달전문점, 사무실 중 해당 업종을 선택합니다.
업종별 평균 비용 구조가 자동으로 입력되어 빠르게 시작할 수 있습니다.
직접 입력을 원하면 값을 수정할 수 있습니다.

2단계: 임대 조건 & 비용 입력

월 임대료, 보증금, 관리비, 부가세 별도 여부, 지역을 입력합니다.
고정비(인건비, 공과금, 보험 등)와 변동비율(재료비, 카드수수료, 배달수수료 등)을 설정합니다.
현재 월 매출과 목표 순이익도 함께 입력합니다.

3단계: 결과 확인

손익분기 매출, 안전매출, 현재 순이익을 요약 카드로 확인합니다.
매출 방어선 게이지에서 현재 위치를 시각적으로 파악할 수 있습니다.
비용 구조 상세에서 각 비용 항목의 비중을 확인합니다.

4단계: 시나리오 분석

시나리오 탭에서 연도별 손익 추이, 임대료 인상 영향, 매출 감소 한계선을 분석합니다.
계약갱신과 이전 비용을 비교하여 최적의 의사결정을 내릴 수 있습니다.

업종별 활용 시나리오

카페/커피숍 운영자

카페는 재료비 비중(약 30%)이 상대적으로 낮지만 임대료와 인건비 비중이 높은 구조입니다.
월 임대료 150만원, 직원 1명(200만원)인 카페의 경우 손익분기 매출은 약 1,100만원 수준입니다.
배달 비중이 높아지면 배달수수료가 추가되어 손익분기 매출이 상승하므로 주의가 필요합니다.

음식점/식당 운영자

음식점은 재료비(35~40%)와 인건비가 모두 높아 고정비 부담이 큰 업종입니다.
월 임대료 200만원, 직원 2명인 식당의 손익분기 매출은 약 1,500~2,000만원 수준이 일반적입니다.
배달앱 수수료(6~15%)를 감안하면 배달 비중이 높을수록 손익분기 매출이 크게 올라갑니다.

학원/교습소 운영자

학원은 재료비가 거의 없지만(약 5%) 인건비 비중이 매우 높은 구조입니다.
강사 인건비가 매출의 상당 부분을 차지하므로 수강생 수 변동에 민감합니다.
임대료 인상보다 수강생 이탈이 더 큰 리스크이므로, 매출 감소 한계선을 주의 깊게 확인해야 합니다.

배달전문점 운영자

배달전문점은 임대료가 상대적으로 낮지만, 배달플랫폼 수수료(15~20%)가 큰 변동비를 차지합니다.
공헌이익률이 낮기 때문에 작은 매출 변동에도 수익이 크게 흔들릴 수 있습니다.
자체 배달 비중을 늘리거나 포장 매출을 확대하여 변동비를 줄이는 전략이 중요합니다.

2026년 상가건물 임대차보호법 핵심 정리

임대료 인상 상한

상가건물 임대차보호법에 따라 임대료 인상은 연 5%를 초과할 수 없습니다.
이는 임차료(월세)와 보증금 모두에 적용되며, 환산보증금 기준으로 보호 대상 여부가 결정됩니다.

계약갱신요구권 (10년)

임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
다만 3기 이상 임대료 연체, 임차인 귀책 사유 파손, 동의 없는 전대 등의 경우 거절 가능합니다.

환산보증금과 보호 범위

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)으로 계산합니다.
서울 9억원, 수도권 과밀억제권역 6.9억원, 광역시 등 5.4억원, 기타 지역 3.7억원 이하인 경우 보호 대상입니다.
보호 대상이면 임대료 인상 상한 5%, 계약갱신요구권, 우선변제권 등의 혜택을 받습니다.

권리금 보호

임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
이를 위반할 경우 임대인은 권리금 상당의 손해배상 책임을 집니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 손익분기 매출과 안전매출의 차이가 무엇인가요?

A. 손익분기 매출(BEP)은 모든 비용을 딱 맞게 충당할 수 있는 최소 매출입니다.
안전매출은 손익분기 매출에 사업주가 원하는 목표 순이익(생활비, 저축 등)을 더한 금액입니다.
실제 사업에서는 안전매출 이상을 유지해야 지속가능한 운영이 가능합니다.

Q. 변동비율은 어떻게 설정하나요?

A. 변동비율은 매출이 증가하면 비례하여 늘어나는 비용의 비율입니다.
재료비(원가율), 카드수수료, 배달수수료, 포장재비 등이 해당됩니다.
업종 프리셋을 선택하면 평균적인 변동비율이 자동으로 설정되며, 본인의 실제 비율로 수정할 수 있습니다.

Q. 임대료 인상을 5% 이상 요구받으면 어떻게 하나요?

A. 상가건물 임대차보호법 보호 대상인 경우 연 5%를 초과하는 인상은 무효입니다.
환산보증금이 지역별 보호 상한을 초과하면 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
계산기의 환산보증금 분석을 통해 보호 대상 여부를 먼저 확인하세요.

Q. 4대보험 사업주 부담은 어떻게 계산되나요?

A. 직원 인건비를 기준으로 국민연금(4.5%), 건강보험(3.545%), 장기요양보험, 고용보험(0.9%), 산재보험(0.7%) 등 약 10% 수준이 자동으로 계산됩니다.
본인(사업주) 인건비에는 4대보험이 적용되지 않고, 직원 급여 총합에만 적용됩니다.

Q. 보증금 기회비용이란 무엇인가요?

A. 보증금으로 묶여 있는 자금을 은행에 예금했다면 받을 수 있었을 이자를 의미합니다.
현재 정기예금 금리(약 3.5%) 기준으로 월 기회비용을 계산합니다.
예를 들어 보증금 5,000만원이면 월 약 14.6만원의 기회비용이 발생합니다.

Q. 계약갱신과 이전 중 어떤 선택이 유리한가요?

A. 계약갱신 시 임대료 인상 누적분과 이전 시 소요 비용(중개수수료, 인테리어, 영업중단 손실 등)을 비교하여 판단합니다.
일반적으로 이전 비용은 4,000~5,000만원 수준이므로, 임대료 인상이 이 비용보다 작다면 갱신이 유리합니다.
다만 상권 변화, 유동인구 감소 등 비재무적 요소도 함께 고려해야 합니다.

매출 방어 실전 팁

고정비 절감이 핵심: 변동비는 매출에 비례하므로 줄이기 어렵지만, 고정비를 줄이면 손익분기 매출이 즉시 낮아집니다.
불필요한 구독 서비스, 과도한 보험, 비효율적인 공과금 사용을 점검하세요.
공헌이익률 관리: 재료비 비율을 1%만 낮춰도 연간 수백만원 차이가 납니다.
식자재 대량 구매, 메뉴 원가 분석, 로스(폐기) 관리로 원가율을 최적화하세요.
배달 수수료 관리: 배달앱 의존도가 높을수록 변동비가 급증합니다.
자체 배달, 포장/테이크아웃 유도, 단골 고객 확보로 플랫폼 의존도를 분산하세요.
임대료 협상 준비: 손익분기 분석 결과를 근거로 임대인과 협상하세요.
방어 가능 최대 임대료를 알고 있으면 협상에서 유리한 위치를 차지할 수 있습니다.
분기별 점검: 매출과 비용 구조는 계절에 따라 변동합니다.
최소 분기별로 손익분기 분석을 업데이트하여 변화에 대비하세요.

비용 구조 이해를 위한 핵심 공식

공헌이익률

공헌이익률 = 1 - 총 변동비율 (재료비율 + 카드수수료율 + 배달수수료율 + 기타)
매출 1원당 고정비 충당에 사용되는 금액의 비율입니다.
공헌이익률이 높을수록 적은 매출로도 손익분기에 도달할 수 있습니다.

손익분기 매출 (BEP)

손익분기 매출 = 월 고정비 합계 ÷ 공헌이익률
예시: 고정비 800만원, 공헌이익률 60% → BEP = 800 ÷ 0.6 = 약 1,333만원

안전마진율

안전마진율 = (현재매출 - 손익분기매출) ÷ 현재매출 × 100
예시: 현재매출 2,000만원, BEP 1,333만원 → 안전마진율 = 33.3%

지금 바로 매출 방어선을 분석해보세요!

업종을 선택하고 비용 구조를 입력하면 나의 사업이 얼마나 안전한지 즉시 확인할 수 있습니다.

2026년 최신 상가건물 임대차보호법과 세금 기준이 반영되어 정확한 분석 결과를 제공합니다.

🏪 업종별 빠른 설정

🏢 임대 조건

💰 고정비 (월)

📊 변동비율 (매출 대비 %)

🎯 매출 및 시나리오