일조권/조망권 침해 손해배상 계산기
인접 건물 신축으로 인한 일조·조망 침해 손해배상을 산정합니다.
2026년 최신 판례와 건축법 기준을 반영하여 예상 배상금을 계산합니다.
- ☀️
일조 침해 분석
동지 기준 연속·총일조
수인한도 자동 판정 - 🏔️
조망 차폐 분석
조망 등급·차폐율 기반
시세 하락 산정 - ⚖️
소송 경제성 분석
감정비용·변호사비 포함
순수령액 자동 계산
⚠️ 본 계산기의 결과는 참고용이며, 법적 효력이 없습니다. 정확한 판단은 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
📌 샘플 시나리오
침해 유형
🏠 기본 정보
7억원
☀️ 일조 침해 정보
동지(12월 22일경) 기준 09:00~15:00 일조 시간
침해 전 (기존)
침해 후 (현재)
💼 소송 옵션
예상 총 손해배상금
4,345만원
최소
2.6천만
적정
4.3천만
최대
6.1천만
☀️ 일조 침해 분석
연속일조 손실
3시간
총일조 손실
3.5시간
동지 기준 추정 그림자 길이: 88.4m
📊 손해 내역
건물 시가 7억원 × 시세하락률 5%
가중: 주거용 (×1.3)
가중: 저층 (1~5층) (×1.3)
일조권/조망권 침해 손해배상 계산기란?
일조권/조망권 침해 손해배상 계산기는 인접 건물의 신축이나 증축으로 인해 기존 건물의 햇빛(일조)이나 경관(조망)이 침해된 경우, 피해 주민이 청구할 수 있는 예상 배상금을 종합적으로 산정하는 도구입니다.
대법원 판례에서 확립된 수인한도론을 기반으로 동지 기준 일조 시간, 조망 차폐율, 시세 하락률, 위자료를 자동 계산합니다.
재건축·재개발 사업, 대규모 아파트 단지 신축, 고층 오피스텔 건설 등으로 인한 일조·조망 분쟁이 매년 증가하고 있습니다.
2026년 최신 판례와 건축법 기준을 반영하여, 피해 규모를 객관적으로 파악하고 적절한 분쟁해결 전략을 세울 수 있도록 돕습니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 앞에 고층 건물이 들어서 햇빛이 차단된 아파트·주택 거주자
- • 한강·바다·산 조망이 인접 건물로 가려진 피해 주민
- • 재건축·재개발 사업으로 일조·조망 복합 피해를 입은 분
- • 건축 시행사·시공사로서 인접 주민 민원에 대비하려는 분
- • 일조·조망권 소송을 준비하는 변호사 및 법률 상담자
- • 일조·조망 침해 물건의 가격 조정 근거가 필요한 공인중개사
- • 소송 전 예상 배상금을 미리 파악하고 싶은 분
일조권과 조망권의 법적 개념
일조권(日照權)이란
일조권은 건물이나 토지에 햇빛을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
헌법상 보장되는 쾌적한 주거환경에서 생활할 권리에서 파생되며, 민법 제217조(생활방해 금지)와 건축법 제61조(일조 확보를 위한 높이 제한)에 의해 보호됩니다.
대법원이 정한 일조 수인한도 기준 (2004다69948)
- • 연속일조: 동지(12월 22일경) 기준 09:00~15:00 사이 연속 2시간 이상
- • 총일조: 동지 기준 09:00~15:00 사이 합계 4시간 이상
- • 위 기준에 미달하면 사회통념상 수인한도를 초과한 것으로 봅니다
동지를 기준으로 삼는 이유는 1년 중 태양 고도가 가장 낮아 그림자가 가장 긴 날이기 때문입니다.
동지에도 일조가 확보된다면 나머지 계절에는 당연히 충분한 햇빛을 받을 수 있습니다.
조망권(眺望權)이란
조망권은 건물에서 외부의 경관을 바라볼 수 있는 이익을 말합니다.
일조권과 달리 모든 건물에 인정되는 것이 아니라, 특별한 가치가 있는 조망이 오랜 기간 향유된 경우에만 법적 보호를 받습니다.
조망이익의 법적 보호 요건 (대법원 2008다54184)
- • 조망 대상 경관에 특별한 가치가 있어야 합니다 (바다, 한강, 산, 공원 등)
- • 조망이 거주자의 일상생활에서 오랜 기간 향유되어 왔어야 합니다
- • 조망 이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 건축된 건물이어야 합니다
한강 조망 아파트, 바다가 보이는 펜션, 산이 보이는 단독주택 등이 대표적인 조망권 보호 대상입니다.
일반적인 도시 경관은 특별한 가치가 인정되기 어려우나, 시세에 반영된 프리미엄이 있다면 보호 가능성이 높아집니다.
손해배상 산정 방법
1. 재산적 손해 (시세 하락)
일조·조망 침해로 인한 재산적 손해는 건물의 시세 하락분으로 산정됩니다.
건물 시가(감정가) × 시세 하락률(%)로 계산하며, 침해 정도에 따라 하락률이 달라집니다.
침해 등급별 시세 하락률 (판례 종합)
- • 경미: 일조 1~3%, 조망 2~5%
- • 보통: 일조 3~7%, 조망 5~10%
- • 심각: 일조 7~12%, 조망 10~20%
- • 극심: 일조 12~20%, 조망 20~30%
2. 위자료 (정신적 손해)
대법원은 수인한도를 초과하는 일조·조망 침해의 경우 재산적 손해 외에 정신적 손해(위자료)도 인정합니다.
위자료는 침해의 정도, 기간, 피해자의 상황, 가해자의 태도 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.
세대당 위자료 범위 (2026년 판례 기반)
- • 경미: 일조 100~300만원, 조망 50~200만원
- • 보통: 일조 300~700만원, 조망 200~500만원
- • 심각: 일조 700~1,500만원, 조망 500~1,500만원
- • 극심: 일조 1,500~3,000만원, 조망 1,500~3,000만원
3. 가중·감경 요소
실제 배상금은 다양한 가중·감경 요소에 의해 조정됩니다.
건축법 위반, 용도지역, 피해 기간, 피해자 특성 등이 가중 요소로, 선건축 여부, 주변 환경, 건축 공공성 등이 감경 요소로 작용합니다.
가중 요소
- • 건축법 높이 제한 위반 (×1.5)
- • 전용주거지역 (×1.3)
- • 주거용 건물 (×1.3)
- • 저층 피해 (×1.3)
- • 취약 계층 (×1.2~1.3)
감경 요소
- • 가해 건물이 먼저 있었음 (-50%)
- • 이미 고층 밀집 지역 (-30%)
- • 공공시설 건축 (-30%)
- • 설계 변경 노력 (-20%)
- • 재건축/재개발 (-15%)
계산기 사용 방법
1단계: 침해 유형 선택
일조권 침해, 조망권 침해, 또는 복합 침해(일조+조망) 중 해당하는 유형을 선택합니다.
재건축·재개발 인근의 경우 대부분 복합 침해에 해당합니다.
2단계: 기본 정보 입력
건물 유형, 시가(감정가), 전용면적, 피해 층수, 용도지역을 입력합니다.
건물 시가는 실거래가 또는 감정평가액을 기준으로 합니다.
3단계: 침해 상세 정보 입력
일조 침해의 경우 동지 기준 연속일조·총일조 시간을, 조망 침해의 경우 조망 대상과 차폐율을 입력합니다.
일조 시간은 일조 감정서 또는 건축 시뮬레이션 결과를 참고하면 정확합니다.
4단계: 결과 확인 및 전략 수립
예상 배상금(재산적 손해 + 위자료), 소송비용 대비 경제성, 추천 분쟁해결 방법을 확인합니다.
결과를 복사하여 법률 상담 시 참고 자료로 활용할 수 있습니다.
실제 사례로 보는 일조·조망 분쟁
사례 1: 아파트 앞 고층 건물 신축
서울 강남의 15층 아파트 5층 거주자 A씨는 앞에 35층 오피스텔이 신축되면서 동지 기준 연속일조가 4시간에서 1시간으로 줄었습니다.
건물 시가 7억원, 일반주거지역, 주거용 건물 기준으로 산정하면 재산적 손해 약 6,650만원, 위자료 약 1,100만원이 예상됩니다.
이 경우 수인한도(연속 2시간)를 명확히 초과하므로 소송에서 승소 가능성이 높습니다.
사례 2: 한강 조망 아파트 재건축 피해
한강이 보이는 15억 아파트에 거주하는 B씨는 앞 단지 재건축으로 조망 차폐율이 60%에 달하게 되었습니다.
한강 조망은 특급 등급으로 시가 대비 30%의 조망 프리미엄이 인정되며, 재산적 손해 약 2억 2,500만원, 위자료 약 850만원이 산정됩니다.
다만 재건축 사업은 공공성이 인정되어 15% 감경이 적용될 수 있습니다.
50세대 이상이 공동소송하면 세대당 소송비용을 크게 줄일 수 있습니다.
분쟁해결 방법 안내
- 당사자 간 협의: 비용이 들지 않으며 가장 빠른 해결 방법입니다.
배상금이 소액이거나 건축주와 소통이 가능한 경우 적합합니다. - 환경분쟁조정위원회 재정: 일조·조망 침해는 환경분쟁에 해당하므로, 국가 기관의 조정을 받을 수 있습니다.
비용이 저렴하고 재판상 화해 효력이 있어 많이 활용됩니다. - 건축분쟁조정위원회: 건축법 위반 사안에 특화된 조정 기관입니다.
높이 제한이나 이격거리 위반이 명확한 경우 유리합니다. - 민사소송: 고액 배상이 예상되거나 법적 판단이 필요한 경우 적합합니다.
감정비용(200~500만원)과 변호사 비용을 고려해야 합니다. - 집단소송(공동소송): 다수 세대가 동시에 피해를 입은 경우 비용을 분담할 수 있습니다.
재건축·재개발 인근 주민이 공동으로 소송하면 세대당 비용을 크게 절감할 수 있습니다.
건축법상 일조 확보 기준
건축법 제61조와 시행령 제86조는 전용주거지역·일반주거지역에서 일조를 확보하기 위한 건축물 높이 제한 기준을 규정하고 있습니다.
정북방향 이격거리 기준
- • 높이 9m 이하 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상 이격
- • 높이 9m 초과 부분: 해당 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상 이격
이 기준을 위반한 건축물이 일조를 침해한 경우, 위반 사실 자체가 강력한 가중 요소로 작용하며 배상금이 크게 증가할 수 있습니다.
반대로, 건축법을 준수했더라도 실질적으로 수인한도를 초과하는 일조 침해가 발생하면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 일조 시간은 어떻게 측정하나요?
A. 일조 감정은 전문 감정기관이 동지 기준으로 건축물의 그림자를 시뮬레이션하여 측정합니다.
건축설계 프로그램(CAD)이나 일조 분석 소프트웨어를 사용하며, 감정비용은 200~500만원 수준입니다.
소송 전이라면 간이 측정으로 대략적인 일조 시간을 파악할 수 있습니다.
Q. 건축 중인 건물에 대해서도 청구할 수 있나요?
A. 건축 완공 전이라도 건축허가 도면을 기준으로 일조·조망 침해를 예측하여 가처분 신청이나 공사중지 가처분을 할 수 있습니다.
다만 손해배상은 실질적 침해가 발생한 이후에 청구하는 것이 일반적입니다.
Q. 소멸시효는 얼마인가요?
A. 민법 제766조에 따라 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위일로부터 10년입니다.
다만, 일조·조망 침해는 건물이 존속하는 한 계속되는 불법행위이므로 매일 새로운 시효가 진행된다는 판례도 있습니다.
가능한 빨리 법적 조치를 취하는 것이 유리합니다.
Q. 공동소송(집단소송)의 장점은 무엇인가요?
A. 공동소송을 하면 감정비용, 변호사 비용 등 소송비용을 세대 수로 분담하여 개별 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
예를 들어 100세대가 공동소송하면 세대당 감정비용이 3~5만원 수준으로 줄어듭니다.
또한 다수의 피해자가 같은 사안으로 소송하면 법원에서 더 심각한 침해로 인식하는 경향이 있습니다.
Q. 조망권은 모든 건물에 인정되나요?
A. 아닙니다.
대법원 판례에 따르면, 조망이 법적 보호를 받으려면 ① 조망 대상에 특별한 가치가 있고, ② 오랜 기간 향유되었으며, ③ 조망을 중요한 목적으로 건축된 건물이어야 합니다.
한강, 바다, 산 등 특별한 경관이 아닌 일반 도시 경관의 경우 보호받기 어려울 수 있습니다.
Q. 건축법을 준수한 건물도 배상 책임이 있나요?
A. 건축법을 준수했더라도 실질적으로 수인한도를 초과하는 일조 침해가 발생하면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.
대법원은 건축법 준수 여부를 하나의 참고 요소로 보면서도, 실질적인 피해 정도를 중심으로 종합적으로 판단합니다.
다만, 건축법 위반이 있는 경우 배상금이 가중되는 것은 확실합니다.
피해 입증을 위한 체크리스트
- 일조 관련 자료: 동지 전후 시간대별 사진 촬영, 그림자 변화 기록, 일조 감정서
- 조망 관련 자료: 침해 전후 동일 위치에서 촬영한 사진, 부동산 광고자료(조망 프리미엄 근거)
- 건축 관련 자료: 가해 건물 건축허가서, 설계도면, 준공일자, 건축법 위반 여부 확인
- 피해 관련 자료: 건강 악화 진단서(비타민D 결핍 등), 난방비 증가 영수증, 부동산 시세 하락 자료
- 공적 자료: 토지이용계획확인서(용도지역 확인), 건축물대장, 부동산 등기부등본
지금 바로 예상 배상금을 확인하세요!
일조·조망 침해로 고통받고 계신다면, 먼저 예상 배상금을 파악하는 것이 중요합니다.
침해 유형, 건물 정보, 가중·감경 요소를 입력하면 2026년 최신 판례 기준의 예상 배상금을 즉시 확인할 수 있습니다.