부동산 명의신탁/실명전환 비용 계산기
명의신탁 위반 시 발생하는 과징금·이행강제금·세금·등기비용을 한번에 계산하세요.
2026년 부동산실명법 기준, 전환 시기별 비용 비교로 최적 시점을 확인할 수 있습니다.
빠른 시작 - 샘플 시나리오
부동산 정보
3억원
명의신탁 정보
⏱️ 의무위반 경과기간: 1.5년 (549일)
조세회피 목적인 경우 명의신탁 증여의제로 증여세가 부과됩니다.
추가 옵션
총 예상 비용
60,797,500원
6,079만원
과징금
30,000,000원
이행강제금
30,000,000원
세금 합계
0원
등기+법무사
797,500원
📋 과징금 상세
⚡ 이행강제금
1차 이행강제금 (1년 경과)
부동산평가액의 10% = 30,000,000원
2차 이행강제금 (2년 경과)
부동산평가액의 20% = 60,000,000원
🧾 세금 분석
조세회피 목적이 아닌 명의신탁은 증여의제 과세 제외
신탁해지에 의한 소유권 원상회복으로 취득세 비과세
📝 등기비용 및 법무사 수수료
⚠️ 형사처벌 리스크
명의신탁자
5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금
명의수탁자
3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금
공소시효 (명의신탁자 기준)
잔여 2,007일
부동산 명의신탁 실명전환 비용 계산기란?
부동산 명의신탁 실명전환 비용 계산기는 부동산실명법(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률) 위반으로 인해 발생하는 과징금, 이행강제금, 세금, 등기비용, 법무사 수수료 등 모든 비용을 한번에 계산해주는 도구입니다.
2026년 최신 법령을 반영하여 정확한 비용을 산출하며, 전환 시기별 비용 비교를 통해 최적의 실명전환 시점을 판단할 수 있습니다.
명의신탁은 실제 소유자가 아닌 타인의 이름으로 부동산 등기를 하는 것으로, 1995년 부동산실명법 제정 이후 전면 금지되어 있습니다.
위반 시 고액의 과징금과 형사처벌까지 받을 수 있어, 빠른 실명전환이 필수적입니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 부모님이나 친인척 명의로 부동산을 등기한 분
- • 명의신탁 상태의 부동산을 보유하고 계신 분
- • 실명전환 비용이 얼마나 드는지 궁금하신 분
- • 과징금과 이행강제금 부담을 정확히 파악하고 싶은 분
- • 실명전환 시기에 따른 비용 차이를 비교하고 싶은 분
- • 명의신탁 형사처벌 리스크를 확인하고 싶은 분
- • 법무사에게 의뢰하기 전 예상 비용을 미리 알고 싶은 분
명의신탁이란 무엇인가요?
명의신탁이란 부동산의 실제 소유자(명의신탁자)가 다른 사람(명의수탁자)에게 부동산의 등기 명의만을 빌려주는 것을 말합니다.
즉, 돈은 본인이 내지만 등기부등본에는 다른 사람의 이름이 올라가는 형태입니다.
과거에는 세금 회피, 재산 은닉, 부동산 규제 우회 등의 목적으로 널리 사용되었으나, 1995년 부동산실명법이 제정되면서 원칙적으로 금지되었습니다.
명의신탁의 유형
- 2자간 명의신탁: 실소유자(A)와 명의수탁자(B) 사이에 직접 이루어지는 형태입니다.
A가 부동산을 매수하면서 B의 이름으로 등기하는 가장 일반적인 유형입니다. - 3자간 명의신탁(계약명의신탁): 매도인(C)에게 매수인(A)이 대금을 지불하지만 수탁자(B) 명의로 등기하는 형태입니다.
매매계약 자체는 B 이름으로 체결됩니다. - 중간생략 명의신탁: A→B→C로 전매되었으나 중간 B의 등기를 생략하고 A에서 C로 바로 등기한 형태입니다.
명의신탁 금지의 예외
다음의 경우에는 명의신탁이 법적으로 허용됩니다.
- • 종중(종교단체): 종중 소유 부동산을 종중원 명의로 등기하는 경우
- • 배우자 명의: 부부간 명의신탁은 과징금 부과 대상이지만 약정 자체는 유효합니다.
- • 신탁법에 의한 신탁: 신탁회사를 통한 적법한 신탁 등기는 허용됩니다.
과징금과 이행강제금 상세 안내
과징금 부과 기준
과징금은 명의신탁 위반이 적발되면 부동산평가액(공시가격)을 기준으로 부과됩니다.
의무위반 경과기간과 부동산평가액 규모에 따라 부과율이 달라집니다.
의무위반 경과기간별 기본 부과율
- • 1년 이하: 부동산평가액의 5%
- • 1년 초과 ~ 2년 이하: 부동산평가액의 10%
- • 2년 초과: 부동산평가액의 15%
부동산평가액 구간별 가산율
- • 5억원 이하: 가산율 없음
- • 5억원 초과 ~ 30억원 이하: +10%p 가산
- • 30억원 초과: +15%p 가산
- • 최대 부과율: 30%
예를 들어, 10억원 주택을 3년간 명의신탁한 경우: 기본 15% + 가산 10% = 25%, 과징금 2억 5천만원이 부과됩니다.
이행강제금이란?
이행강제금은 과징금이 부과된 후에도 실명등기를 하지 않는 경우 추가로 부과되는 제재금입니다.
과징금과 별도로 부과되므로, 실명전환이 늦어질수록 비용이 급격하게 증가합니다.
이행강제금 부과 단계
- • 1차 이행강제금: 과징금 부과일로부터 1년 경과 시 → 부동산평가액의 10%
- • 2차 이행강제금: 과징금 부과일로부터 2년 경과 시 → 부동산평가액의 20%
5억원 부동산 기준, 과징금(최소 2,500만원) + 1차 이행강제금(5,000만원) + 2차 이행강제금(1억원) = 최대 1억 7,500만원 이상의 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.
실명전환 방식별 비용 차이
1. 신탁해지 (원상회복)
명의수탁자에서 명의신탁자(실소유자)에게 소유권을 이전하는 가장 일반적인 방법입니다.
신탁해지에 의한 원상회복의 경우, 취득세가 비과세되는 장점이 있습니다.
- • 취득세: 비과세 (원상회복으로 인정)
- • 증여세: 조세회피 목적이 아닌 경우 비과세
- • 등기비용: 등기신청수수료 + 인지세 + 국민주택채권
- • 법무사 수수료: 부동산평가액 기준 보수표 적용
2. 매매 형식
명의수탁자에서 명의신탁자로 매매 형식으로 소유권을 이전하는 방법입니다.
실질적으로는 실명전환이지만 형식상 매매이므로 취득세가 부과됩니다.
- • 취득세: 부동산 유형별 세율 적용 (주택 1~3%, 상가·토지 4%)
- • 지방교육세: 취득세의 10%
- • 농어촌특별세: 취득세의 10%
- • 등기비용 + 법무사 수수료 별도
3. 증여 형식
명의수탁자에서 명의신탁자 또는 제3자에게 증여 형식으로 소유권을 이전하는 방법입니다.
증여세와 취득세가 모두 부과되어 비용이 가장 높습니다.
- • 증여세: 과세표준에 따라 10~50% 누진세율 적용
- • 취득세: 3.5% (증여 시 일률 적용)
- • 지방교육세 + 농어촌특별세 추가
사용 방법
1단계: 부동산 정보 입력
부동산평가액(공시가격), 부동산 유형(주택/상가/토지/오피스텔), 소재지를 입력합니다.
가격 프리셋 버튼을 활용하면 빠르게 입력할 수 있습니다.
2단계: 명의신탁 정보 입력
명의신탁 시작일과 실명전환 예정일을 선택합니다.
경과기간이 자동으로 계산되어 표시됩니다.
실명전환 방식(신탁해지/매매/증여)과 조세회피 목적 여부를 선택합니다.
3단계: 추가 옵션 설정
법무사 의뢰 여부를 선택하면 법무사 수수료가 포함됩니다.
양도 예정인 경우 양도 예정가액을 입력하면 참고 안내를 제공합니다.
4단계: 결과 확인 및 시나리오 비교
과징금, 이행강제금, 세금, 등기비용, 법무사 수수료가 상세하게 표시됩니다.
시나리오 비교 탭에서 즉시/1년 후/2년 후 전환 비용을 비교할 수 있습니다.
법적 안내 탭에서 부동산실명법 관련 법률 정보를 확인할 수 있습니다.
실명전환 비용 절감 전략
빠른 전환이 최선의 절감 전략
명의신탁 위반 비용은 시간이 지날수록 기하급수적으로 증가합니다.
과징금은 경과기간에 따라 5% → 10% → 15%로 증가하고, 이행강제금 10%, 20%가 추가로 누적됩니다.
따라서 명의신탁 사실을 인지한 즉시 전환하는 것이 가장 경제적입니다.
예시: 5억원 주택 기준 비용 변화
- • 6개월 만에 전환: 과징금 2,500만원
- • 2년 후 전환: 과징금 5,000만원 + 이행강제금 5,000만원 = 1억원
- • 3년 후 전환: 과징금 1.25억 + 이행강제금 1.5억 = 2.75억원
신탁해지 방식을 우선 검토
실명전환 방식 중 신탁해지(원상회복)가 세금 부담이 가장 적습니다.
신탁해지의 경우 취득세가 비과세되며, 조세회피 목적이 아니라면 증여세도 부과되지 않습니다.
반면 매매나 증여 형식은 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세가 추가로 발생합니다.
전문가 상담으로 최적 방식 결정
개인의 상황에 따라 최적의 전환 방식이 달라질 수 있습니다.
특히 다주택자, 고가 부동산, 상속 관련 명의신탁의 경우 법무사나 세무사와의 상담을 통해 종합적인 비용을 비교하는 것이 중요합니다.
본 계산기는 참고용 추정치를 제공하며, 정확한 금액은 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 명의신탁을 하면 반드시 처벌받나요?
A. 네, 부동산실명법에 따라 명의신탁은 원칙적으로 금지됩니다.
위반 시 과징금(부동산평가액의 5~30%)과 형사처벌(5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금)이 부과됩니다.
다만 배우자 명의신탁, 종중 소유 부동산 등 예외적으로 허용되는 경우가 있습니다.
Q. 과징금과 이행강제금의 차이는 무엇인가요?
A. 과징금은 명의신탁 위반 사실이 적발되면 부과되는 1회성 제재금입니다.
이행강제금은 과징금이 부과된 후에도 실명등기를 하지 않으면 추가로 부과되는 금액입니다.
과징금 부과 후 1년 경과 시 부동산평가액의 10%, 2년 경과 시 20%가 별도로 부과됩니다.
Q. 신탁해지 방식으로 전환하면 취득세를 안 내나요?
A. 신탁해지에 의한 소유권 원상회복의 경우, 형식적인 소유권 이전으로 보아 취득세가 비과세됩니다.
다만 매매나 증여 형식으로 전환하면 해당 세율에 따른 취득세가 부과됩니다.
따라서 세금 부담을 줄이려면 신탁해지 방식을 우선 검토하는 것이 유리합니다.
Q. 명의신탁의 공소시효는 얼마인가요?
A. 명의신탁자(실소유자)의 형사처벌 공소시효는 명의신탁일로부터 7년입니다.
명의수탁자(명의 대여자)의 공소시효는 5년입니다.
다만 공소시효가 만료되어도 과징금과 이행강제금은 별도로 부과될 수 있으므로 실명전환은 반드시 필요합니다.
Q. 조세회피 목적이 아니면 증여세를 안 내나요?
A. 조세회피 목적이 아닌 명의신탁은 증여의제 과세 대상에서 제외됩니다.
그러나 조세회피 목적이 인정되면 명의신탁자에게 증여세가 부과됩니다.
조세회피 목적 여부는 종합적으로 판단하며, 입증 책임은 과세관청에 있습니다.
Q. 실명전환 시 필요한 서류는 무엇인가요?
A. 일반적으로 등기신청서, 등기원인증서, 등기권리증(또는 확인서면), 인감증명서, 주민등록등본 등이 필요합니다.
위임 시 위임장과 법무사 자격증 사본이 추가됩니다.
구체적인 서류는 전환 방식과 부동산 유형에 따라 달라지므로 법무사 상담을 통해 확인하시는 것이 정확합니다.
실명전환 관련 법률 상식
- 부동산실명법 제3조: 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 안 됩니다.
- 명의신탁 약정의 효력: 명의신탁약정은 무효이며, 이에 의한 등기도 무효입니다.
다만 부동산 자체의 소유권은 실소유자에게 귀속됩니다. - 제3자 보호: 명의신탁 사실을 알지 못한 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없습니다.
즉, 명의수탁자가 선의의 제3자에게 부동산을 매각하면 실소유자는 소유권을 주장할 수 없습니다. - 자진신고 감면: 자진하여 실명전환을 하는 경우 과징금이 일정 부분 경감될 수 있습니다.
적발 전 자진전환이 적발 후 전환보다 유리합니다. - 상속과 명의신탁: 명의신탁자가 사망하면 상속인이 실명전환 의무를 승계합니다.
상속인도 과징금과 이행강제금 납부 의무가 있으므로 조속한 처리가 필요합니다.
주의사항
- 참고용 계산: 본 계산기는 2026년 기준 법령을 반영한 참고용 추정치입니다.
실제 과징금, 세금은 관할 관청의 결정에 따라 달라질 수 있습니다. - 법무사 수수료: 대한법무사협회 보수기준표를 기준으로 하며, 업무 난이도나 지역에 따라 가산수수료가 발생할 수 있습니다.
- 전문가 상담 필수: 명의신탁 실명전환은 법적·세무적으로 복잡한 사안이므로, 반드시 법무사 또는 세무사와 상담 후 진행하시기 바랍니다.
- 법령 변경: 부동산실명법 및 관련 세법은 수시로 개정될 수 있으므로, 최신 법령을 확인하시기 바랍니다.
- 형사처벌 주의: 과징금과 별도로 형사처벌(징역·벌금)이 부과될 수 있으므로, 명의신탁 상태를 방치하지 마시기 바랍니다.
지금 바로 실명전환 비용을 확인하세요!
명의신탁 상태가 오래될수록 비용은 기하급수적으로 증가합니다.
지금 바로 예상 비용을 확인하고, 최적의 전환 시점을 결정하세요.
과징금, 이행강제금, 세금, 등기비용을 한번에 계산하여 총 비용을 파악할 수 있습니다.