양도소득세 계산기

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과 ~ 5,000만원	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원	24%	576만원
8,800만원 초과 ~ 1.5억원	35%	1,544만원
1.5억원 초과 ~ 3억원	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

양도소득세 계산기란 무엇인가요?

양도소득세 계산기는 부동산(아파트, 주택, 토지, 상가 등)을 매도할 때 발생하는 양도소득세를 자동으로 계산해주는 도구입니다.
2026년 최신 세법을 기준으로 1세대 1주택 비과세 판정, 장기보유특별공제, 다주택자 중과세율까지 한 번에 확인할 수 있습니다.

양도소득세는 부동산을 팔아서 얻은 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다.
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고, 장기보유특별공제와 기본공제를 적용한 뒤 세율을 곱하여 산출합니다.
보유기간, 거주기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 아파트나 주택을 매도할 예정인 1세대 1주택자
• 비과세 요건 충족 여부를 확인하고 싶은 주택 보유자
• 다주택자 중 매각 순서와 절세 전략이 필요한 분
• 장기보유특별공제 적용 시 세금이 얼마나 줄어드는지 알고 싶은 분
• 분양권·입주권을 양도하려는 투자자
• 토지나 상가 등 비주거용 부동산 매도를 준비하는 분
• 세무사 상담 전 사전 계산으로 비용을 가늠하고 싶은 분
• 부동산 매도 시점을 결정하기 위해 세금 시뮬레이션이 필요한 분

양도소득세 계산 흐름

1. 양도차익 산출

양도차익은 부동산을 팔아서 얻은 순수한 이익입니다.
양도가액(매도가격)에서 취득가액(매입가격)과 필요경비를 차감하여 계산합니다.

계산식

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사 수수료, 자본적 지출(발코니 확장, 구조 변경 등)이 포함됩니다.
단순 수선비(도배, 장판 교체 등)는 필요경비로 인정되지 않으니 주의하세요.

2. 장기보유특별공제 적용

오래 보유하고 거주한 부동산일수록 세금 부담이 줄어듭니다.
장기보유특별공제는 보유기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.

• 1세대 1주택: 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%) = 합산 최대 80%
• 일반 부동산: 보유기간 연 2%(최대 30%)
• 적용 조건: 보유기간 3년 이상 (1세대 1주택은 추가로 거주기간 2년 이상 필요)

10년 이상 보유하고 10년 이상 거주한 1세대 1주택의 경우 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있습니다.
이는 실질적으로 세금 부담을 크게 낮춰주는 강력한 절세 수단입니다.

3. 과세표준 및 세율 적용

양도소득금액에서 기본공제(연 250만원)를 빼면 과세표준이 됩니다.
과세표준에 세율을 적용하고 누진공제액을 빼면 산출세액이 나옵니다.

2026년 기본세율 (8구간)

• 1,400만원 이하: 6%
• 5,000만원 이하: 15% (누진공제 126만원)
• 8,800만원 이하: 24% (누진공제 576만원)
• 1.5억원 이하: 35% (누진공제 1,544만원)
• 3억원 이하: 38% (누진공제 1,994만원)
• 5억원 이하: 40% (누진공제 2,594만원)
• 10억원 이하: 42% (누진공제 3,594만원)
• 10억원 초과: 45% (누진공제 6,594만원)

보유기간 1년 미만은 70%, 1~2년 미만은 60%의 단일세율이 적용됩니다.
지방소득세(양도소득세의 10%)는 별도로 납부해야 합니다.

4. 다주택자 중과세율

조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하면 중과세율이 적용됩니다.
다만 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 한시적으로 기본세율이 적용되는 유예 기간입니다.

• 2주택: 기본세율 + 20%p (유예 기간 중 기본세율)
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p (유예 기간 중 기본세율)

⚠️ 2026년 5월 9일 이후 중과세율이 부활할 예정입니다.
다주택자는 유예 종료 전 매도 시점을 신중히 검토하시기 바랍니다.

사용 방법

1단계: 자산 유형 선택

아파트, 단독주택, 빌라, 오피스텔, 토지, 상가, 분양권 중에서 양도하는 자산의 유형을 선택합니다.
1세대 1주택 여부와 다주택자인 경우 주택 수, 조정대상지역 여부를 설정합니다.

2단계: 매매 정보 입력

양도가액(매도가격)과 취득가액(매입가격)을 입력합니다.
취득일과 양도일을 설정하면 보유기간이 자동으로 계산됩니다.
1세대 1주택의 경우 실거주 기간도 입력해주세요.

3단계: 필요경비 입력 (선택)

취득세, 중개수수료, 인테리어 비용(자본적 지출) 등 필요경비를 입력합니다.
필요경비가 많을수록 양도차익이 줄어들어 세금 절약 효과가 있습니다.
반드시 증빙서류(영수증, 계약서, 입금증)가 있는 비용만 입력하세요.

4단계: 결과 확인

"양도소득세 계산하기" 버튼을 클릭하면 양도소득세와 지방소득세가 자동으로 계산됩니다.
비과세 해당 여부, 장기보유특별공제율, 적용 세율, 절세 팁까지 한 번에 확인할 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세 요건

비과세 핵심 요건 (2026년 기준)

1세대가 1주택만 보유한 상태에서 아래 요건을 모두 충족하면 양도소득세가 비과세됩니다.

• 보유기간: 2년 이상 보유
• 거주기간: 조정대상지역 취득 주택은 2년 이상 실거주 필수
• 양도가액: 12억원 이하 전액 비과세
• 고가주택: 12억원 초과 시 초과분에 대해서만 과세

비조정대상지역 주택은 거주 요건 없이 2년 보유만으로 비과세가 가능합니다.
일시적 2주택 상태에서도 일정 기간 내 종전 주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있습니다.

고가주택 과세 계산

양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분에 대해서만 과세됩니다.
전체 양도차익에서 12억원 초과 비율만큼만 과세 대상이 됩니다.

고가주택 과세 양도차익 계산식

과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

예시: 양도가액 15억, 양도차익 7억 → 과세분 = 7억 × (15억-12억)/15억 = 1.4억원

장기보유특별공제 상세

1세대 1주택 장기보유특별공제

1세대 1주택자가 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우 적용됩니다.
보유기간과 거주기간에 따라 각각 공제율이 계산되며, 합산하여 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

보유기간별 공제율

3년: 12% → 4년: 16% → 5년: 20%
6년: 24% → 7년: 28% → 8년: 32%
9년: 36% → 10년+: 40% (최대)

거주기간별 공제율

2년: 8% → 3년: 12% → 4년: 16%
5년: 20% → 6년: 24% → 7년: 28%
8년: 32% → 9년: 36% → 10년+: 40% (최대)

두 공제율을 합산하면 최대 80%까지 가능합니다.
예를 들어 10년 보유 + 8년 거주 시: 보유 40% + 거주 32% = 총 72% 공제율이 적용됩니다.

일반 부동산 장기보유특별공제

토지, 상가, 다주택 등 일반 부동산은 보유기간에 따라 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상)까지 공제됩니다.

• 3년: 6% → 5년: 10% → 10년: 20% → 15년+: 30% (최대)

다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 중과세율이 적용되면 장기보유특별공제가 배제됩니다.
다만 중과 유예 기간(~2026.5.9)에는 기본세율 + 장기보유특별공제가 모두 적용됩니다.

양도소득세 절세 전략

비과세 요건 충족: 1세대 1주택이라면 2년 이상 보유(조정지역은 거주 포함)하여 비과세 혜택을 받으세요.
양도가액이 12억원을 약간 초과하는 경우, 매도 시기나 가격 조정을 검토해볼 수 있습니다.
장기보유특별공제 극대화: 보유기간과 거주기간을 최대한 늘려 공제율을 높이세요.
1년만 더 보유해도 공제율이 4%p 올라 세금이 크게 줄어들 수 있습니다.
필요경비 철저한 관리: 취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등 증빙서류를 꼼꼼히 보관하세요.
자본적 지출(발코니 확장, 방 확장 등)은 필요경비로 인정됩니다.
다주택자 매도 순서: 양도차익이 적은 주택부터 매도하거나, 중과 유예 기간 내에 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.
2026년 5월 9일 이후 중과세율 부활에 대비하세요.
매도 시기 조절: 보유기간 1년/2년/3년 기준일 전후로 세율이 크게 달라집니다.
단 며칠 차이로 수천만원의 세금 차이가 날 수 있으므로 양도일을 신중히 결정하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 1세대 1주택인데 12억 이하면 정말 세금이 0원인가요?

A. 네, 1세대 1주택으로 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함)하고 양도가액이 12억원 이하라면 양도소득세가 전액 비과세됩니다.
다만 비과세라도 신고 의무가 있는 경우가 있으니 확인이 필요합니다.

Q. 장기보유특별공제는 자동으로 적용되나요?

A. 양도소득세 신고 시 자동으로 적용됩니다.
다만 1세대 1주택의 경우 거주기간 요건(2년 이상)을 충족해야 보유+거주 합산 공제를 받을 수 있습니다.
거주기간 미충족 시 일반 부동산 공제(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.

Q. 다주택 중과 유예는 언제까지인가요?

A. 2026년 5월 9일까지입니다.
유예 기간 중에는 조정대상지역 다주택자도 기본세율이 적용되며, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율이 부활할 예정이나, 국회 법 개정에 따라 변동될 수 있습니다.

Q. 인테리어 비용을 필요경비로 공제받을 수 있나요?

A. 자본적 지출(발코니 확장, 방 구조 변경, 시스템 에어컨 설치 등)은 필요경비로 인정됩니다.
반면 도배, 장판 교체, 페인트칠 등 단순 수선비는 수익적 지출로 분류되어 공제 대상이 아닙니다.
반드시 세금계산서나 영수증 등 증빙서류를 보관해야 합니다.

Q. 양도소득세 신고 기한은 언제인가요?

A. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다.
예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지 신고·납부해야 합니다.
기한을 넘기면 가산세(무신고 20%, 납부지연 0.022%/일)가 부과됩니다.

Q. 이 계산기의 결과를 세무 신고에 그대로 사용해도 되나요?

A. 이 계산기는 참고용 시뮬레이션 도구입니다.
실제 양도소득세 신고 시에는 개인의 구체적 상황(비과세 특례, 감면, 기타 소득 등)에 따라 차이가 있을 수 있으므로 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.

양도소득세 신고 시 주의사항

신고 기한 엄수: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고해야 합니다.
기한 경과 시 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세(0.022%/일)가 부과됩니다.
실거래가 기준: 양도가액과 취득가액은 모두 실거래가(실제 거래가격)를 기준으로 합니다.
허위 신고 시 과소신고 가산세가 부과될 수 있습니다.
증빙서류 보관: 매매계약서, 취득세 영수증, 중개수수료 영수증, 인테리어 공사 계약서 등을 5년 이상 보관하세요.
지방소득세 별도 신고: 양도소득세와 별개로 지방소득세(양도소득세의 10%)를 지방자치단체에 별도 신고·납부해야 합니다.

지금 바로 양도소득세를 계산해보세요!

부동산 매도 전, 예상 세금을 미리 확인하고 최적의 절세 전략을 세워보세요.

2026년 최신 세법 기준 · 1세대 1주택 비과세 판정 · 장기보유특별공제 자동 계산 · 다주택 중과 유예 반영

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