종합부동산세 계산기
2026년 최신 세법 기준으로 종합부동산세를 정확하게 계산해보세요.
1세대 1주택 12억 공제, 연령·보유기간 세액공제(최대 80%), 재산세 이중과세 조정까지 모두 반영합니다.
📋 샘플 시나리오
📝 기본 정보 입력
✅ 기본공제 12억원 + 연령·보유기간 세액공제(최대 80%) 적용
60세↑ 20%, 65세↑ 30%, 70세↑ 40%
5년↑ 20%, 10년↑ 40%, 15년↑ 50%
🏠 주택 정보
🌍 토지 정보 (선택)
📊 세부담 상한 (선택)
종합부동산세란 무엇인가요?
종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 사람에게 매년 부과되는 국세입니다.
재산세와 별도로, 고액의 부동산 보유자에게 추가적인 세금을 부과하여 부동산 투기를 억제하고 조세 형평성을 높이기 위한 목적으로 운영됩니다.
매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택과 토지의 공시가격 합산액이 일정 금액을 초과하면 과세 대상이 됩니다.
2026년 기준 개인 일반 기본공제는 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이 적용됩니다.
공정시장가액비율은 60%로 유지되고 있으며, 2024년 세법개정으로 3주택 이상 중과세율이 폐지되어 모든 주택에 동일한 일반세율이 적용됩니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 고가 아파트를 보유한 1세대 1주택자
- • 다주택을 보유 중인 부동산 투자자
- • 주택 매수·매도 시 종부세 부담을 미리 확인하고 싶은 분
- • 법인 명의로 주택이나 토지를 보유한 사업자
- • 연령·보유기간 세액공제 혜택을 확인하고 싶은 고령 1주택자
- • 재산세와 종부세 이중과세 조정 금액을 정확히 알고 싶은 분
- • 부동산 포트폴리오 조정 시 세금 시뮬레이션이 필요한 분
- • 세무사나 공인중개사 등 부동산 세금 상담 전문가
종합부동산세 계산 구조
1. 과세표준 산출
종합부동산세의 과세표준은 보유 부동산의 공시가격 합산액에서 기본공제를 차감한 후 공정시장가액비율을 곱하여 산출합니다.
- • 공시가격 합산: 보유한 모든 주택(또는 토지)의 공시가격을 합산합니다.
아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격을 기준으로 합니다. - • 기본공제: 1세대 1주택자 12억원, 개인 일반 9억원, 법인은 공제 없음입니다.
부부 공동명의인 경우 각각 9억원씩 총 18억원까지 공제가 가능합니다. - • 공정시장가액비율: 2026년 기준 60%가 적용됩니다.
이 비율은 정부 정책에 따라 매년 변동될 수 있습니다.
과세표준 계산 공식
과세표준 = (공시가격 합산액 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
2. 세율 적용 및 산출세액
과세표준에 해당하는 세율 구간을 적용하여 산출세액을 계산합니다.
종합부동산세는 누진세율 구조로 과세표준이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | - |
| 3억 초과 ~ 6억 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 초과 ~ 12억 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 초과 ~ 25억 이하 | 1.3% | 600만원 |
| 25억 초과 ~ 50억 이하 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억 초과 ~ 94억 이하 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
※ 2024년 세법개정으로 3주택 이상 중과세율이 폐지되었습니다.
2026년부터는 보유 주택 수에 관계없이 동일한 일반세율이 적용됩니다.
3. 재산세 이중과세 조정
종합부동산세는 재산세와 과세 대상이 중복되므로, 이미 납부한 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분을 공제합니다.
이를 통해 같은 부동산에 대해 재산세와 종부세가 이중으로 부과되는 것을 방지합니다.
이중과세 조정 공식
공제할 재산세 = 재산세 납부액 × (종부세 과세표준 해당 공시가격 / 해당 주택 공시가격)
재산세는 매년 7월과 9월에 납부하는 주택분 재산세의 합계를 입력하시면 됩니다.
정확한 재산세 납부액은 위택스(Wetax) 또는 관할 지방자치단체에서 확인할 수 있습니다.
4. 1세대 1주택 세액공제
1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.
두 공제를 합산하여 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있어 고령 장기보유 1주택자에게 큰 혜택이 됩니다.
연령 공제
- • 만 60세 이상 ~ 65세 미만: 20%
- • 만 65세 이상 ~ 70세 미만: 30%
- • 만 70세 이상: 40%
보유기간 공제
- • 5년 이상 ~ 10년 미만: 20%
- • 10년 이상 ~ 15년 미만: 40%
- • 15년 이상: 50%
💡 예시: 만 70세, 15년 보유 → 연령공제 40% + 보유공제 50% = 합산 80% (최대 한도) 적용
5. 농어촌특별세와 최종 납부세액
종합부동산세 본세에 20%의 농어촌특별세가 추가로 부과됩니다.
따라서 실제 납부해야 할 총 세액은 종부세 본세와 농어촌특별세를 합한 금액입니다.
최종 납부세액 공식
총 납부세액 = 종부세 본세 + 농어촌특별세(본세 × 20%)
사용 방법
1단계: 납세자 유형 선택
개인 또는 법인을 선택합니다.
개인 1세대 1주택자라면 토글을 활성화하여 12억원 기본공제와 세액공제 혜택을 적용할 수 있습니다.
2단계: 주택 정보 입력
보유한 주택의 공시가격과 재산세 납부액을 입력합니다.
공시가격은 한국부동산원 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
프리셋 버튼(5억, 10억, 15억 등)으로 빠르게 입력할 수도 있습니다.
3단계: 추가 정보 입력 (선택)
토지를 보유한 경우 토지 유형과 공시지가를 입력합니다.
전년도 종부세 납부액을 입력하면 세부담 상한(150%)이 자동 적용됩니다.
4단계: 계산 결과 확인
계산하기 버튼을 클릭하면 과세표준 산출 과정부터 최종 납부세액까지 단계별로 확인할 수 있습니다.
분납 가능 여부와 납부 기한도 함께 안내됩니다.
종합부동산세 절세 전략
1세대 1주택 유지 전략
1세대 1주택자는 기본공제가 12억원으로 일반(9억원) 대비 3억원 더 많고, 연령·보유기간 세액공제(최대 80%)까지 적용됩니다.
다주택에서 1주택으로 전환하면 종부세 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
💡 예시: 공시가격 15억원 1주택 보유 시, 65세·10년 보유라면 연령공제 30% + 보유공제 40% = 70% 세액공제가 적용되어 종부세 본세가 약 27만원 수준으로 감소합니다.
부부 공동명의 활용
부부 공동명의로 등기할 경우, 각각 9억원씩 총 18억원의 기본공제를 받을 수 있습니다.
다만 이 경우 1세대 1주택자 세액공제(연령·보유기간)는 적용되지 않으므로 어떤 방식이 유리한지 비교해봐야 합니다.
일반적으로 공시가격이 18억원 이상이거나 세액공제 대상이 아닌 경우에는 부부 공동명의가 유리합니다.
반면 고령(60세 이상)이면서 장기보유(5년 이상)인 경우에는 단독명의 1세대 1주택이 더 유리할 수 있습니다.
임대사업자 등록 검토
등록 임대사업자의 경우 일정 요건을 충족하면 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
장기일반민간임대(10년)로 등록한 소형 주택은 종부세 과세표준 합산에서 제외되는 특례가 적용됩니다.
다만 임대사업자 등록에는 임대의무기간, 임대료 인상 제한(5%) 등의 의무사항이 따르므로 신중하게 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 종합부동산세 과세 기준일은 언제인가요?
A. 매년 6월 1일이 과세 기준일입니다.
6월 1일 현재 보유한 주택과 토지의 공시가격을 기준으로 과세 대상 여부가 결정됩니다.
따라서 6월 1일 이전에 매도하면 해당 연도 종부세 대상에서 제외됩니다.
Q. 종합부동산세 납부기한은 언제인가요?
A. 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
국세청에서 11월 말경 납세고지서를 발송하며, 홈택스(Hometax)에서도 확인할 수 있습니다.
종부세 본세가 250만원을 초과하면 일부를 다음 해 6월 15일까지 분납할 수 있습니다.
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
A. 한국부동산원의 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.
아파트·연립 등 공동주택은 '공동주택가격', 단독주택은 '개별주택가격'을 조회하면 됩니다.
매년 4월 말경 공시가격이 발표되며, 이의신청 기간도 운영됩니다.
Q. 부부 공동명의와 단독명의 중 어떤 것이 유리한가요?
A. 공시가격과 세대원 연령·보유기간에 따라 달라집니다.
부부 공동명의는 각각 9억원씩(합계 18억원) 기본공제를 받을 수 있지만, 1세대 1주택 세액공제는 적용되지 않습니다.
60세 이상이고 5년 이상 보유한 경우라면 단독명의 1세대 1주택이 유리할 수 있습니다.
본 계산기로 두 시나리오를 각각 계산하여 비교해보시는 것을 권장합니다.
Q. 법인이 보유한 주택의 종부세는 어떻게 계산되나요?
A. 법인은 기본공제가 적용되지 않으며, 세액공제도 받을 수 없습니다.
공시가격 전액에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 대해 최소 2.7%(또는 일반세율 중 높은 금액)의 세율이 적용됩니다.
이로 인해 법인의 종부세 부담은 개인에 비해 상당히 높을 수 있습니다.
Q. 세부담 상한이란 무엇인가요?
A. 전년도 종부세 대비 일정 비율(150%)을 초과하지 않도록 세액을 제한하는 제도입니다.
공시가격이 급격히 상승하더라도 전년도 종부세의 1.5배를 초과하는 부분은 납부하지 않아도 됩니다.
전년도 종부세 납부액을 입력하면 자동으로 세부담 상한이 적용됩니다.
Q. 종합부동산세와 재산세의 차이는 무엇인가요?
A. 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는 지방세이고, 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 고액 부동산 보유자에게 추가로 부과되는 국세입니다.
재산세는 7월(건물분)과 9월(토지분)에 납부하며, 종부세는 12월에 납부합니다.
종부세 계산 시 이미 납부한 재산세를 공제하여 이중과세를 방지합니다.
2026년 종합부동산세 주요 변경사항
- 3주택 이상 중과세율 폐지: 2024년 세법개정으로 3주택 이상 보유자에 대한 중과세율(1.2%~6.0%)이 폐지되었습니다.
2026년부터는 보유 주택 수에 관계없이 동일한 일반세율(0.5%~2.7%)이 적용됩니다. - 공정시장가액비율 60% 유지: 2022년 긴급 인하 이후 60%가 계속 유지되고 있습니다.
추후 정부 정책에 따라 변동될 수 있으므로 매년 확인이 필요합니다. - 1세대 1주택 기본공제 12억원 유지: 2023년 인상된 12억원 기본공제가 2026년에도 그대로 적용됩니다.
공시가격 12억원 이하 1세대 1주택자는 종부세 대상이 아닙니다. - 세부담 상한 150% 유지: 전년도 대비 150% 상한이 계속 적용됩니다.
공시가격 급등 시에도 세 부담이 급격히 증가하지 않도록 보호합니다.
공시가격 확인 방법
온라인 조회
- 한국부동산원 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) 접속
- 공동주택가격(아파트, 연립) 또는 개별주택가격(단독주택) 선택
- 시·도, 시·군·구, 읍·면·동 순서로 지역 검색
- 해당 주택의 기준연도(2026년) 공시가격 확인
오프라인 확인
- 관할 시·군·구청 세무과 또는 건축과 방문
- 국세청 홈택스(Hometax)에서 과거 고지 내역 확인
- 부동산 등기부등본 및 과세대장 열람
지금 바로 종합부동산세를 계산해보세요!
2026년 최신 세법 기준으로 정확한 종부세 예상 세액을 확인하세요.
공시가격만 입력하면 과세표준부터 최종 납부세액까지 한번에 계산됩니다.
1세대 1주택 세액공제, 재산세 이중과세 조정, 농어촌특별세까지 모두 반영됩니다.