임대차 보증금/원상복구비 분쟁 계산기

보증금 반환 분쟁 시 원상복구비 적정성을 분석합니다.
감가상각 적용, 자연감모 판단, 부당 공제 판별까지 2026년 최신 기준.

항목별 감가상각 자동 계산으로 적정 원상복구비 산출
자연감모 vs 임차인 과실 자동 구분 및 판정
분쟁 해결 절차별 비용·기간 안내

⚠️ 본 계산기의 결과는 참고용이며, 법적 효력이 없습니다. 정확한 판단은 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

기본 정보

보증금

원

월세 (전세는 0원)

원

임대 면적

평

계약 시작일

계약 종료일 (퇴거일)

거주 기간: 1년 12개월

임대인 주장 공제 항목

임대인이 보증금에서 공제하겠다고 주장하는 금액을 입력하세요.

원상복구비 청구액

원

미납 월세

원

미납 관리비

원

미납 공과금

원

기타 공제 주장

원

각 항목을 활성화하고 상세 정보를 입력하면 감가상각을 적용한 적정 원상복구비를 계산합니다.

🖼️

벽지/도배

벽지 교체, 도배 비용

🏗️

장판/바닥재

장판, 마루, 타일 등 바닥재 교체 비용

🎨

페인트/칠

벽면 페인트 도장 비용

❄️

에어컨 배관 구멍

에어컨 배관 설치 구멍 보수

🚪

문/창틀 손상

방문, 현관문, 창틀 보수·교체

🚿

화장실 설비

변기, 세면대, 수전, 타일 등

🍳

주방 설비

싱크대, 수전, 타일 등

🦠

곰팡이

곰팡이 제거 및 보수 (원인에 따라 책임 상이)

📝

기타 항목

사용자 정의 항목

추가 옵션

원상복구 특약 존재

계약서에 원상복구 관련 특약이 있는 경우

지연이자 계산

보증금 반환이 지연되고 있는 경우

보증금

1,000만원

적정 공제액

0원

예상 반환금

1,000만원

부당 공제 추정액: 800,000원

공제 항목별 분석

항목	임대인 주장	적정 금액	차이	판정
원상복구비	800,000원	0원	+800,000원	부당
합계	800,000원	0원	+800,000원

임대차 보증금/원상복구비 분쟁 계산기란?

임대차 보증금/원상복구비 분쟁 계산기는 임대차 계약 종료 시 발생하는 보증금 반환 분쟁과 원상복구비 분쟁을 종합적으로 분석하는 무료 온라인 도구입니다.
임차인이 퇴거할 때 임대인이 도배비, 장판 교체비, 청소비 등을 이유로 보증금에서 과도하게 공제하는 사례가 빈번하게 발생합니다.
이 계산기는 각 공제 항목의 법적 적정성을 판단하고, 내용연수 기반 감가상각을 적용하여 적정 원상복구비를 자동으로 산출합니다.

2026년 최신 판례와 법률 기준을 반영하여 자연감모(통상적 마모)와 임차인 과실을 자동으로 구분합니다.
보증금 반환이 지연되는 경우 민법 제379조에 따른 법정이율(연 5%) 또는 소송촉진법에 따른 지연이율(연 12%)까지 함께 계산합니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 퇴거 시 원상복구비가 과도하게 청구된 임차인
• 보증금에서 부당하게 공제당한 세입자
• 원상복구비 적정 범위를 확인하려는 집주인/임대인
• 임대차 분쟁을 중재하는 공인중개사
• 내용증명이나 소송을 준비하는 임차인
• 전세보증금을 돌려받지 못하고 있는 세입자
• 상가 임대차 종료 후 인테리어 원상복구 분쟁 당사자

주요 기능

1. 보증금 공제 적정성 분석

임대인이 주장하는 공제 항목(원상복구비, 미납 월세, 미납 관리비, 공과금, 기타)별로 법적 적정성을 자동 판단합니다.
각 항목에 대해 "적정", "과다", "부당"으로 판정하며, 임대인 주장 금액과 적정 금액의 차이를 시각적으로 비교합니다.

미납 월세와 관리비는 실제 미납 금액 그대로 인정되지만, 원상복구비와 기타 공제 항목은 감가상각과 법적 기준을 적용하여 적정 금액을 별도로 산출합니다.

2. 원상복구비 감가상각 계산

시설물의 종류별 내용연수를 적용하여 감가상각된 적정 원상복구비를 자동으로 산출합니다.
예를 들어 벽지의 내용연수는 5년이므로, 3년 거주 후 벽지 교체비를 전액 청구하는 것은 부당합니다.
정액법 기준으로 잔존가치율을 계산하여 임차인이 실제로 부담해야 할 적정 금액만 산출합니다.

감가상각 계산 공식

잔존가치율 = (내용연수 - 사용연수) ÷ 내용연수
적정 원상복구비 = 신품 교체비용 × 잔존가치율

사용연수가 내용연수를 초과한 경우(예: 벽지 5년 지난 후), 임차인은 원상복구 비용을 전혀 부담할 의무가 없습니다.

3. 자연감모 vs 임차인 과실 자동 구분

대법원 판례(2006다32055, 2010다95035 등)에 따르면 통상적인 사용에 의한 자연감모는 임차인에게 원상복구 의무가 없습니다.
햇빛에 의한 벽지 변색, 가구 배치에 의한 눌린 자국, 일반적 생활에 의한 바닥 스크래치 등은 자연감모에 해당합니다.

반면 반려동물에 의한 손상, 담배 연기에 의한 변색, 고의적 훼손 등은 임차인 과실로 인정되어 원상복구 의무가 발생합니다.
본 계산기는 손상 정도와 시공연차를 고려하여 자연감모 해당 여부를 자동으로 판단합니다.

4. 지연이자 계산

보증금 반환이 지연되는 경우 민법 제379조에 따른 법정이율 연 5%를 적용하여 지연이자를 계산합니다.
소송을 제기한 경우에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이율이 적용됩니다.

반환 의무일(계약 종료일)부터 현재까지의 지연 일수를 자동으로 산정하여 지연이자를 계산합니다.
지연이자는 예상 반환금(보증금 - 적정 공제액)을 기준으로 산출됩니다.

5. 분쟁 해결 절차 가이드

보증금 반환 분쟁을 해결하기 위한 단계별 절차를 안내합니다.
내용증명 발송부터 임대차분쟁조정위원회, 지급명령 신청, 소액소송, 민사소송까지 각 단계별 예상 비용과 소요 기간을 제공합니다.

분쟁 해결 5단계

내용증명 발송: 공식적으로 반환을 요구합니다 (비용: 5,000~10,000원)
임대차분쟁조정위원회: 무료 조정 서비스를 이용합니다 (무료)
지급명령 신청: 법원에 반환 명령을 신청합니다 (약 3~5만원)
소액소송: 3,000만원 이하 분쟁은 간이 절차로 진행합니다 (약 5~10만원)
민사소송: 일반 소송으로 진행합니다 (인지대+송달료+변호사비)

사용 방법

1단계: 기본 정보 입력

임대차 유형(주거용/상가용), 세부 유형(원룸/오피스텔/아파트 등), 보증금, 월세, 면적, 계약 기간을 입력합니다.
시나리오 프리셋을 선택하면 대표적인 분쟁 사례로 자동 설정됩니다.

2단계: 임대인 주장 공제 항목 입력

임대인이 보증금에서 공제하겠다고 주장하는 금액을 항목별로 입력합니다.
원상복구비, 미납 월세, 미납 관리비, 미납 공과금, 기타 공제를 각각 입력할 수 있습니다.

3단계: 원상복구 상세 항목 설정

벽지/도배, 장판/바닥재, 페인트, 에어컨 배관 구멍, 문/창틀, 화장실, 주방, 곰팡이 등 각 항목을 토글로 활성화합니다.
면적, 손상 정도, 시공 후 경과 연수 등을 입력하면 감가상각이 자동 적용됩니다.

4단계: 결과 확인

보증금, 적정 공제액, 예상 반환금이 상단 요약 카드에 표시됩니다.
공제 항목별 분석 테이블에서 임대인 주장 금액과 적정 금액을 비교하고, 각 항목의 판정(적정/과다/부당)을 확인합니다.
지연이자 옵션을 활성화하면 총 청구 가능 금액까지 산출됩니다.

시설물별 내용연수 및 단가 기준

원상복구비 산정 시 가장 중요한 기준은 시설물의 내용연수입니다.
내용연수란 시설물이 정상적으로 사용 가능한 기간을 의미하며, 국세청 기준과 업계 관행을 반영합니다.
내용연수가 지난 시설물에 대해서는 임차인에게 교체 비용을 청구할 수 없습니다.

시설물	내용연수	평당/개당 단가 (2026년 기준)
벽지/도배 (실크)	5년	35,000~50,000원/평
장판 (PVC)	6년	20,000~35,000원/평
강화마루	10년	50,000~80,000원/평
페인트 (실내)	4년	15,000~25,000원/평
변기/세면대	15년	200,000~400,000원/개
싱크대	10년	500,000~1,500,000원/식
방문 (ABS문)	15년	150,000~300,000원/짝
타일	20년	30,000~80,000원/장

실제 분쟁 사례와 적용

사례 1: 원룸 2년 거주 후 도배비 전액 청구

상황: 보증금 1,000만원의 원룸에서 2년 거주 후 퇴거 시 임대인이 도배비 80만원을 전액 공제하겠다고 통보.
분석: 벽지 내용연수 5년 대비 2년 사용, 잔존가치율 60%.
경미한 손상인 경우 감가상각 적용 시 적정 원상복구비는 약 6만원 수준.
결론: 임대인 주장 80만원 중 약 74만원은 부당 공제에 해당합니다.

사례 2: 오피스텔 5년 장기거주 후 전면 교체 청구

상황: 보증금 3,000만원의 오피스텔에서 5년 거주 후 도배+장판+페인트 전면 교체비 250만원 청구.
분석: 벽지(내용연수 5년)는 사용연수가 내용연수에 도달하여 잔존가치율 0%로 임차인 부담 없음.
장판(내용연수 6년)은 잔존가치율 약 17%로 적정 비용은 약 3만원 수준.
페인트(내용연수 4년)는 내용연수 초과로 임차인 부담 없음.
결론: 250만원 중 대부분이 자연감모에 해당하며, 적정 부담액은 약 3만원에 불과합니다.

사례 3: 상가 인테리어 원상복구 분쟁

상황: 보증금 5,000만원의 상가에서 3년 운영 후 퇴거 시 인테리어 원상복구비 500만원 청구.
분석: 상가 임대차의 경우 원상복구 특약이 있더라도, 임차인이 설치한 시설물의 감가상각을 적용해야 합니다.
또한 상가건물 임대차보호법에 의한 권리금 보호 대상에 해당하는지도 확인이 필요합니다.
결론: 감가상각 적용 시 적정 원상복구비는 약 200만원 수준으로, 300만원의 과다 청구가 인정됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 임대인이 도배비 전액을 청구하면 다 내야 하나요?

A. 아닙니다.
벽지의 내용연수는 5년이므로, 거주 기간에 따른 감가상각을 적용해야 합니다.
예를 들어 2년 거주 시 잔존가치율은 60%이며, 경미한 손상이라면 적정 부담액은 전체 교체비의 18%(60% × 30%) 수준입니다.
또한 통상적 사용에 의한 변색이나 마모는 자연감모로서 임차인 부담이 아닙니다.

Q. 원상복구 특약이 계약서에 있으면 무조건 따라야 하나요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다.
주택임대차보호법 제10조에 따르면 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
자연감모에 대한 원상복구 의무를 임차인에게 전가하는 특약은 판례에 의해 무효로 판단될 수 있습니다.
다만 임차인의 고의·과실에 의한 훼손에 대해서는 특약과 관계없이 원상복구 의무가 있습니다.

Q. 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야 하나요?

A. 단계적으로 대응하는 것이 좋습니다.
먼저 내용증명을 발송하여 공식적으로 반환을 요구합니다.
응하지 않으면 임대차분쟁조정위원회(무료)에 조정을 신청합니다.
그래도 해결되지 않으면 지급명령 신청이나 소액소송을 제기합니다.
3,000만원 이하 분쟁은 소액사건심판법에 따라 간이한 절차로 빠르게 진행됩니다.

Q. 곰팡이가 발생하면 누구 책임인가요?

A. 곰팡이 발생 원인에 따라 달라집니다.
건물 구조적 문제(외벽 누수, 결로 등)로 인한 곰팡이는 임대인 책임입니다.
반면 임차인의 환기 미흡이나 관리 소홀로 인한 곰팡이는 임차인 책임이 될 수 있습니다.
본 계산기에서는 원인을 선택하면 이에 따라 비용 부담 주체가 자동 결정됩니다.

Q. 상가 임대차도 동일한 기준이 적용되나요?

A. 기본적인 감가상각 원칙은 동일하지만, 상가의 경우 추가로 고려할 사항이 있습니다.
상가건물 임대차보호법에 의한 권리금 보호, 임차인이 설치한 시설물의 부속물매수청구권(민법 제316조) 등이 적용될 수 있습니다.
또한 상가는 업종에 따라 원상복구 범위가 달라질 수 있으므로 계약서 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

Q. 지연이자는 어떻게 계산되나요?

A. 보증금 반환 의무일(계약 종료일)부터 실제 반환일까지의 기간에 대해 이자가 계산됩니다.
소송 미제기 시 민법 제379조의 법정이율 연 5%, 소송 제기 시 소촉법에 따라 연 12%가 적용됩니다.
계산식: 미반환 보증금 × 이율 × 지연일수 ÷ 365

보증금 반환 분쟁 예방 팁

입주 시 사진 촬영: 입주할 때 집 상태를 사진으로 꼼꼼히 기록해 두세요.
벽, 바닥, 화장실, 주방 등 각 공간의 상태를 날짜와 함께 촬영하면 퇴거 시 강력한 증거가 됩니다.
계약서 원상복구 조항 확인: 계약 전에 원상복구 범위와 조건을 명확히 확인하세요.
자연감모에 대한 복구 의무까지 포함되어 있다면 수정을 요구하는 것이 좋습니다.
퇴거 전 공동 점검: 퇴거 시 임대인과 함께 집 상태를 점검하고, 합의된 내용을 서면으로 남기세요.
수리 영수증 보관: 거주 기간 중 시설물을 수리한 영수증이 있으면 보관해 두세요.
임대인이 원상복구비를 청구할 때 반론 근거로 활용할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증보험 가입: HUG, SGI, HF 등에서 제공하는 전세보증금 반환보증보험에 가입하면 보증금 미반환 위험을 줄일 수 있습니다.

지금 바로 보증금 분쟁을 분석하세요!

임대인의 원상복구비 청구가 정당한지, 보증금에서 얼마를 돌려받을 수 있는지 확인해보세요.

감가상각 자동 적용, 자연감모 판단, 지연이자 계산까지 무료로 이용할 수 있습니다.