주택연금(역모기지) 계산기
내 집에 살면서 매월 연금을 받으세요. 2026년 최신 기준으로 예상 월지급금과 보증료를 정확하게 계산합니다
월지급금 계산
나이, 주택가격 기반 예상 월지급금 산출
지급유형 비교
정액형, 초기증액형, 정기증가형 한눈에 비교
보증료 분석
초기보증료, 연보증료 상세 비용 분석
우대형 지원
기초연금 수급자 등 우대형 추가 지급 확인
빠른 시작 - 샘플 시나리오
가입자 정보
주택 정보
5억원
지급 설정
주택연금 계산 결과
왼쪽에서 조건을 설정하면 예상 월지급금이 자동으로 계산됩니다.
샘플 시나리오를 선택하여 빠르게 시작해보세요.
주택연금(역모기지)이란?
주택연금은 만 55세 이상 주택 소유자가 자신의 집을 담보로 제공하고, 매월 일정 금액을 연금 형태로 수령하는 제도입니다.
한국주택금융공사(HF)가 보증하는 공적 역모기지 상품으로, 내 집에 계속 거주하면서 안정적인 노후 소득을 확보할 수 있습니다.
2026년 기준 초기보증료 1.0%, 연보증료 0.95%가 적용되며, 전년 대비 월지급금이 3.13% 인상되어 더 많은 연금을 받을 수 있게 되었습니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 은퇴 후 고정 수입이 줄어 노후 생활비가 걱정되시는 분
- • 자택에 계속 거주하면서 매월 안정적인 연금을 받고 싶으신 분
- • 주택연금 가입 조건과 예상 월지급금을 미리 확인하고 싶으신 분
- • 정액형, 초기증액형, 정기증가형 등 다양한 지급방식을 비교하고 싶으신 분
- • 기초연금 수급자로서 우대형 주택연금 혜택을 알아보시는 분
- • 배우자와 함께 주택연금 가입을 계획하고 계신 분
주택연금 계산기 주요 기능
1. 예상 월지급금 계산
가입자 나이와 주택가격을 입력하면 2026년 최신 기준으로 예상 월지급금을 즉시 확인할 수 있습니다.
배우자가 있는 경우 연소자(어린 쪽) 기준으로 월지급금이 산정되며, 주택가격 상한 12억원이 자동 적용됩니다.
한국주택금융공사의 공식 월지급금 테이블을 기반으로 정확한 계산 결과를 제공합니다.
2. 5가지 지급방식 선택
종신지급, 종신혼합, 확정기간혼합, 대출상환, 우대지급 등 5가지 방식 중 자신의 상황에 맞는 방식을 선택할 수 있습니다.
혼합방식의 경우 인출한도 비율(최대 50%)을 조절하여 일시금과 월지급금을 배분할 수 있습니다.
확정기간혼합방식은 10~30년 사이에서 원하는 기간을 설정할 수 있습니다.
3. 지급유형별 비교 분석
정액형, 초기증액형(120~150%), 정기증가형(3년마다 4.5% 증가)을 한눈에 비교할 수 있습니다.
각 유형별 초기 월지급금, 10년 후, 20년 후 월지급금과 총 수령 예상액을 표로 제공합니다.
현재 생활비 수준, 향후 물가 상승, 건강 상태 등을 고려하여 최적의 유형을 선택할 수 있습니다.
4. 보증료 및 비용 분석
초기보증료(주택가격의 1.0%)와 연보증료(보증잔액의 0.95%)를 상세히 분석합니다.
월 단위 연보증료 추정치를 제공하여 실제 수령액을 예측하는 데 도움을 드립니다.
보증료가 월지급금에서 어떻게 차감되는지 명확하게 안내합니다.
주택연금 가입 조건 (2026년 기준)
연령 요건
가입자 또는 배우자 중 1인이 만 55세 이상이어야 합니다.
부부 공동 가입 시 두 사람 모두 만 55세 이상이어야 하며, 연소자(어린 쪽) 나이 기준으로 월지급금이 산정됩니다.
주택 요건
공시가격 등이 12억원 이하인 주택을 보유해야 합니다.
아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔(전용 60㎡ 이하), 노인복지주택이 대상입니다.
다주택자의 경우 합산 공시가격 12억원 이하이고, 보유 주택 중 1채를 담보로 제공해야 합니다.
거주 요건
담보 주택에 실제 거주해야 하며, 주민등록이 되어 있어야 합니다.
부부 중 1인 이상이 담보 주택에 거주하면 됩니다.
우대형 요건 (2026년 변경)
기초연금 수급자이면서 주택가격 2억원 이하인 경우 우대형 주택연금에 가입할 수 있습니다.
우대형은 일반형 대비 최대 20% 더 많은 월지급금을 받을 수 있습니다.
2026년부터 우대형 기준이 변경되어 대상이 확대되었습니다.
지급방식 상세 비교
| 지급방식 | 특징 | 추천 대상 |
|---|---|---|
| 종신지급 | 사망 시까지 매월 동일 금액 수령 | 안정적 노후 소득이 필요한 분 |
| 종신혼합 | 인출한도 + 종신 월지급금 병행 | 목돈이 필요하면서 월지급금도 받고 싶은 분 |
| 확정기간혼합 | 일정 기간(10~30년) 집중 수령 + 인출한도 | 특정 기간 집중 생활비가 필요한 분 |
| 대출상환 | 기존 주담대 상환 + 나머지 종신 월지급금 | 주택담보대출 상환이 부담되는 분 |
| 우대지급 | 일반형 대비 최대 20% 추가 지급 | 기초연금 수급자(주택가격 2억원 이하) |
계산기 사용 방법
1단계: 가입자 정보 입력
가입자의 만 나이를 입력합니다.
배우자가 있는 경우 체크박스를 선택하고 배우자 나이도 입력합니다.
배우자가 있으면 연소자(어린 쪽) 나이 기준으로 월지급금이 산정됩니다.
2단계: 주택 정보 설정
주택 시세를 직접 입력하거나 프리셋 버튼(1억~12억)을 클릭합니다.
주택유형을 선택합니다(일반주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔).
시세가 12억원을 초과하면 자동으로 상한이 적용됩니다.
3단계: 지급방식 및 유형 선택
5가지 지급방식 중 원하는 방식을 선택합니다.
혼합방식 선택 시 인출한도 비율을 조절할 수 있습니다.
정액형, 초기증액형, 정기증가형 중 원하는 지급유형을 선택합니다.
4단계: 결과 확인 및 비교
예상 월지급금, 연간 수령액, 총 수령 예상액을 확인합니다.
보증료 분석에서 초기보증료와 연보증료 상세를 확인합니다.
지급유형별 비교 테이블에서 정액형, 초기증액형, 정기증가형의 차이를 비교합니다.
실제 활용 시나리오
시나리오 1: 65세 은퇴 부부 - 5억원 아파트
김 씨 부부(남편 65세, 아내 62세)는 서울 외곽의 5억원짜리 아파트에 거주하고 있습니다.
국민연금만으로는 생활비가 부족하여 주택연금을 고려하고 있습니다.
배우자 나이(62세) 기준으로 종신지급 정액형을 선택하면 매월 약 104만원을 수령할 수 있습니다.
기대수명 85세까지 약 23년간 총 2억 8,800만원을 수령할 수 있으며, 아내가 더 오래 살아도 계속 지급됩니다.
시나리오 2: 75세 1인 고령자 - 3억원 아파트
박 할머니(75세)는 3억원 시세의 아파트에 홀로 거주하고 있습니다.
초기증액형(130%)을 선택하면 초기 10년간 매월 약 142만원을 받고, 이후에는 약 80만원을 받을 수 있습니다.
현재 의료비 지출이 많은 시기에 더 많은 금액을 수령하여 활용할 수 있습니다.
시나리오 3: 기초연금 수급자 - 1.5억원 주택
이 할아버지(70세)는 1억 5천만원 시세의 주택에 거주하며 기초연금을 수급하고 있습니다.
우대형 주택연금에 가입하면 일반형 대비 20% 더 많은 월지급금을 받을 수 있습니다.
종신지급 정액형 기준 일반형 약 43만원 → 우대형 약 52만원으로, 기초연금과 합하면 안정적인 노후 소득이 됩니다.
시나리오 4: 대출상환방식 - 기존 주담대 보유
최 씨(68세)는 7억원 아파트에 주택담보대출 1억원이 남아 있습니다.
대출상환방식을 선택하면 인출한도로 기존 주담대를 상환하고, 나머지 금액으로 종신 월지급금을 수령합니다.
매월 대출 이자 부담에서 벗어나면서 동시에 안정적인 연금을 확보할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 주택연금에 가입하면 집의 소유권은 어떻게 되나요?
A. 소유권은 가입자에게 유지됩니다.
주택연금은 주택에 근저당권을 설정하는 방식이므로, 가입자가 집의 소유자로 계속 거주할 수 있습니다.
사망 시 상속인이 대출금을 상환하면 주택을 상속받을 수 있고, 상환하지 않으면 주택이 처분됩니다.
Q. 집값이 떨어지면 연금이 줄어드나요?
A. 아닙니다.
주택연금은 가입 시 확정된 금액을 평생 지급하므로, 가입 후 집값이 떨어져도 월지급금은 변하지 않습니다.
반대로 집값이 올라도 월지급금이 늘어나지는 않습니다.
다만 나중에 주택 처분 시 남는 금액이 있으면 상속인에게 돌아갑니다.
Q. 부부 중 한 명이 먼저 사망하면 어떻게 되나요?
A. 배우자가 계속 동일한 금액을 수령합니다.
주택연금은 부부 모두 사망할 때까지 보장되므로, 한 분이 먼저 돌아가셔도 남은 배우자가 동일한 월지급금을 계속 받을 수 있습니다.
Q. 주택연금을 중도 해지할 수 있나요?
A. 가능합니다.
언제든지 해지할 수 있으며, 그동안 받은 연금액(대출원리금)과 보증료를 일시 상환하면 근저당이 해제됩니다.
다만, 재가입 시 변경된 조건이 적용될 수 있으므로 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.
Q. 초기보증료와 연보증료는 별도로 납부하나요?
A. 초기보증료(주택가격의 1.0%)는 가입 시 대출금에 포함되어 월지급금에서 차감됩니다.
연보증료(보증잔액의 0.95%)는 매월 대출잔액에 가산되는 방식으로 부과됩니다.
별도로 현금을 납부할 필요는 없습니다.
Q. 정액형, 초기증액형, 정기증가형 중 어떤 것이 유리한가요?
A. 개인 상황에 따라 다릅니다.
현재 생활비가 많이 필요하다면 초기증액형이 유리하고, 물가 상승을 대비하고 싶다면 정기증가형이 좋습니다.
안정적이고 예측 가능한 소득을 원한다면 정액형이 가장 무난합니다.
계산기의 지급유형별 비교 기능을 활용하여 총 수령액을 비교해보시기 바랍니다.
Q. 세금 혜택이 있나요?
A. 주택연금 관련 여러 세금 혜택이 있습니다.
재산세 25% 감면(5억원 이하 1세대 1주택), 대출이자 소득공제(연 200만원 한도), 등록면허세 면제 등의 혜택이 있습니다.
국민연금과 달리 주택연금 수령액 자체는 소득세가 과세되지 않습니다.
주택연금 가입 전 꼭 알아야 할 팁
- 가입 시기가 중요합니다: 나이가 많을수록 월지급금이 높아지지만, 총 수령액은 일찍 가입할수록 많을 수 있습니다.
본인의 건강 상태와 자금 필요 시기를 고려하여 적절한 시점을 선택하세요. - 주택가격 평가 시점을 확인하세요: 주택연금의 기준 가격은 한국부동산원 시세 또는 감정평가액 중 낮은 금액이 적용됩니다.
실거래가와 차이가 있을 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 좋습니다. - 기존 대출 확인: 주택에 기존 담보대출이 있는 경우, 대출상환방식을 통해 상환한 후 남은 금액으로 월지급금을 받을 수 있습니다.
기존 대출이 너무 크면 월지급금이 크게 줄어들 수 있습니다. - 이사 시 주의: 주택연금 가입 후 이사가 필요하면 담보 주택 변경 절차를 거쳐야 합니다.
새 주택의 가격에 따라 월지급금이 변경될 수 있습니다. - 상속 관련 가족과 상의: 주택연금 가입은 가족의 주택 상속에 영향을 미칩니다.
사전에 자녀와 충분히 상의한 후 결정하는 것이 좋습니다. - 다른 소득과 연계: 국민연금, 기초연금, 퇴직연금 등 다른 소득원을 함께 고려하여 전체 노후 소득 포트폴리오를 설계하세요.
주택연금만으로 모든 생활비를 충당하기보다는 보완적 수단으로 활용하는 것이 바람직합니다.
지금 바로 내 주택연금 예상 월지급금을 확인해보세요!
나이와 주택가격만 입력하면 2026년 최신 기준으로 예상 월지급금을 즉시 확인할 수 있습니다.
정액형, 초기증액형, 정기증가형 비교부터 보증료 분석까지, 주택연금의 모든 것을 한눈에 파악하세요.
안정적인 노후 생활의 첫걸음, 주택연금 계산기로 시작하세요.