부동산 증여 vs 매매 vs 상속 세금 비교 계산기
부동산 이전 시 증여·매매·상속 세금을 한눈에 비교하고,
2026년 최신 세법 기준으로 가장 절세되는 방법을 확인하세요.
📋 빠른 시나리오 선택
🏠 부동산 기본 정보
현재 시장가격 또는 감정평가액
5억원
최초 매입 시 가격
3억원
취득세 부가세 판정에 사용 (85㎡ 기준)
84원
👨👩👧 이전 관계 정보
증여자→손자녀 등 세대를 건너뛰는 경우
🏷️ 매매 관련 정보
매매 방식 시뮬레이션에 필요한 정보
1세대1주택 비과세·장기보유특별공제 계산용
5원
취득세 중과·증여 취득세에 영향
📜 상속 관련 정보
상속 방식 시뮬레이션에 필요한 정보
부동산 외 예금, 주식, 보험금 등 포함
5억원
2원
배우자공제 적용 여부 (최소 5억~최대 30억)
10년 이상 동거 무주택 상속인 (최대 6억 공제)
🔀 부담부증여 (선택)
전세보증금이나 대출이 있을 경우 채무를 수증자가 인수하는 방식
수증자가 인수할 채무 금액 (0이면 부담부증여 미적용)
0원
2026년 부동산 이전 세금 완벽 가이드
증여·매매·상속 방법별 세율과 공제를 한눈에 확인하세요
🎁 증여세 세율표 (2026년)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 1억~5억원 | 20% | 1,000만원 |
| 5억~10억원 | 30% | 6,000만원 |
| 10억~30억원 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
증여재산 공제
- • 배우자: 6억원
- • 성인 자녀: 5,000만원
- • 미성년 자녀: 2,000만원
- • 기타 친족: 1,000만원
※ 10년간 합산 한도
증여 취득세
- • 일반 증여: 3.5%
- • 조정지역 3억+ 주택: 12%
※ 농어촌특별세·지방교육세 별도
🏷️ 매매 시 세금 요약
양도소득세 (매도자)
기본세율 6~45% 누진세율
1세대1주택 12억 이하 비과세
장기보유특별공제 최대 80%
취득세 (매수자)
주택 1~3% (가액 구간별)
다주택 중과 8~12%
생애최초 감면 가능
📜 상속세 공제 한눈에 보기
일괄공제: 5억원 (기초공제+인적공제 합계와 비교하여 큰 금액)
배우자공제: 최소 5억원 ~ 최대 30억원 (법정상속분 한도)
동거주택상속공제: 최대 6억원 (10년 이상 동거 무주택 상속인)
신고세액공제: 산출세액의 3% (기한 내 자진신고)
상속 취득세: 주택 2.8% / 비주택 3.5%
🚨 다주택 중과 유예 종료 임박
• 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간: 2022.5.10 ~ 2026.5.9
• 유예 종료 후 조정지역 2주택 +20%p, 3주택+ +30%p 중과
• 매매 방식을 고려 중이라면 유예 종료 전 양도를 검토하세요
부동산 증여 vs 매매 vs 상속 세금 비교란?
부동산 증여 vs 매매 vs 상속 세금 비교 계산기는 부동산을 가족에게 이전할 때 발생하는 세금을 세 가지 방법별로 한눈에 비교하는 도구입니다.
증여세, 양도소득세, 상속세는 물론 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세까지 모두 포함하여 가족 전체의 세금 부담을 정확하게 계산합니다.
부동산은 대부분의 가정에서 가장 큰 자산입니다.
부모에서 자녀로, 배우자 간에 부동산을 이전할 때 어떤 방법을 선택하느냐에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
2026년 현행 세법 기준으로 정확한 비교 분석을 제공하여 최적의 절세 전략을 세울 수 있도록 도와드립니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 부모님 아파트를 자녀에게 물려주려는 가족
- • 증여와 매매 중 어떤 방법이 유리한지 궁금한 분
- • 배우자 간 부동산 공동명의 전환을 고려하는 부부
- • 다주택자로서 절세 전략이 필요한 부동산 소유자
- • 고령 부모의 재산 승계를 미리 준비하려는 자녀
- • 세무사 상담 전 예상 세금을 미리 파악하고 싶은 분
- • 부담부증여(전세보증금·대출 승계)를 검토 중인 분
증여·��매·상속 핵심 차이점
🎁 증여 (생전 무상 이전)
증여는 살아있는 동안 무상으로 재산을 이전하는 방법입니다.
수증자(받는 사람)에게 증여세가 부과되며, 관계별로 일정 금액을 공제받을 수 있습니다.
- • 증여세: 과세표준에 따라 10~50% 누진세율 적용
- • ��여재산 공제: 배우자 6억원, 성인 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원 (10년간 합산)
- • 취득세: 일반 3.5%, 조정지역 3억+ 주택 12%
- • 장점: 시기를 선택할 수 있고, 분할 증여로 절세 가능
- • 단점: 증여세율이 높고, 취득세도 매매보다 높음
🏷️ 매매 (유상 거래)
가족 간에도 적정 시가로 매매하는 방법입니다.
매도자에게는 양도소득세가, 매수자에게는 취득세가 부과됩니다.
- • 양도소득세: 양도차익에 대해 6~45% 누진세율 (매도자 부담)
- • 1세대1주택 비과세: 시가 12억 이하 + 2년 보유·거주 시 양도세 면제
- • 장기보유특별공제: 1세대1주택 최대 80%, 일반 최대 30%
- • 취득세: 주택 1~3% (매수자 부담), 다주택 중과 8~12%
- • 장점: 비과세 요건 충족 시 세금 부담 최소, 취득세율 낮음
- • 단점: 시가와 다른 가격 거래 시 증여세 추가 과세 위험
📜 상속 (사후 이전)
상속은 피상속인(부모)이 사망한 후 재산이 법정상속인에게 이전되는 방법입니다.
상속세는 전체 상속재산에 대해 일괄 과세되며, 다양한 공제 혜택이 있습니다.
- • 상속세: 과세표준에 따라 10~50% 누진세율 (증여세와 동일)
- • 일괄공제: 5억원 (기초공제 2억 + 인적공제와 비교하여 큰 금액)
- • 배우자공제: 최소 5억원 ~ 최대 30억원
- • 동거주택상속공제: 최대 6억원 (10년 이상 동거 무주택 상속인)
- • 취득세: 주택 2.8%, 비주택 3.5%
- • 장점: 공제 한도가 크고, 취득세율이 가장 낮음
- • 단점: 시기를 선택할 수 없고, 전체 재산에 대해 과세
사용 방법
1단계: 부동산 기본 정보 입력
부동산 유형, 현재 시세, 취득가액, 취득일, 전용면적을 입력합니다.
시세는 최근 실거래가 또는 감정평가액을 기준으로 입력하세요.
2단계: 이전 관계 정보 설정
재산을 받는 사람과의 관계(배우자, 성인 자녀, 미성년 자녀 등)를 선택합니다.
관계에 따라 증여재산 공제 금액이 달라지므로 정확하게 선택하세요.
3단계: 추가 조건 입력
매매 시 매도자 주택 수, 거주기간, 조정대상지역 여부 등을 입력합니다.
상속 시에는 총 상속재산, 배우자 유무, 상속인 수를 설정합니다.
부담부증여를 검토 중이라면 전세보증금이나 대출잔액도 입력하세요.
4단계: 결과 비교 및 분석
"세금 비교하기" 버튼을 클릭하면 증여·매매·상속·부담부증여 네 가지 방법의 세금을 한눈에 비교할 수 있습니다.
막대 차트, 상세 비교표, 추천 결과를 통해 최적의 절세 방법을 확인하세요.
실전 절세 시나리오
시나리오 1: 5억 아파트를 성인 자녀에게
부모가 10년 이상 보유한 시가 5억원 아파트를 성인 자녀에게 이전하는 경우입니���.
1세대 1주택으로 12억 이하이므로 매매 시 양도소득세가 비과세됩니다.
비교 결과 (예시)
- • 증여: 증여세 약 8,000만원 + 취득세 약 1,750만원 = 약 9,750만원
- • 매매: 양도세 0원(비과세) + 취득세 약 500만원 = 약 500만원
- • 상속: 상속세 0원(일괄공제+배우자공제) + 취득세 약 1,400만원 = 약 1,400만원
→ 이 경우 매매가 가장 유리합니다.
시나리오 2: 배우자 간 10억 아파트 공동명의 전환
배우자에게 지분 50%를 이전하는 경우, 증여재산 공제 6억원을 활용할 수 있습니다.
배우자 공제를 최대한 활용하면 증여세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
→ 배우자 공제 6억원 활용으로 증여가 유리한 경우가 많습니다.
시나리오 3: 부담부증여로 절세
시가 10억 아파트에 전세보증금 3억이 있는 경우, 부담부증여를 활용하면 세금을 분산할 수 있습니다.
증여분 7억에 대한 증여세 + 매매분 3억에 대한 양도소득세로 나뉘어 계산됩니다.
→ 단순 증여보다 부담부증여가 절세에 유리한 경우가 있습니다.
다만 채무의 실질적 인수가 인정되어야 하므로 세무 전문가와 상담을 권장합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 가족 간 매매도 정상적으로 인정되나요?
A. 네, 가족 간 매매는 합법적인 거래입니다.
다만 시가와 현저히 다른 가격(시가의 30% 또는 3억원 이상 차이)으로 거래하면 세무서에서 증여로 간주하여 증여세를 추가 과세할 수 있습니다.
적정 시가로 거래하고, 실제 대금 지급 증빙(계좌이체 내역)을 반드시 남겨두세요.
Q. 증여와 상속, 어떤 것이 더 유리한가요?
A. 상황에 따라 다릅니다.
일반적으로 총 상속재산이 일괄공제(5억원)+배우자공제보다 적은 경우 상속이 유리합니다.
반면 재산이 매우 크거나, 분할 증여를 통해 10년 단위로 공제를 여러 번 활용하려는 경우에는 증여가 유리할 수 있습니다.
Q. 부담부증여란 무엇인가요?
A. 부담부증여는 부동산에 딸린 채무(전세보증금, 담보대출 등)를 수증자가 함께 인수하는 방식입니다.
채무 인수 부분은 매매로 간주되어 양도소득세가, 나머지 부분은 증여세가 각각 부과됩니다.
단순 증여보다 세금이 분산되어 절세 효과가 있을 수 있지만, 세무서에서 실질적 채무 인수를 엄격하게 검증합니다.
Q. 10년 단위 분�� 증여는 어떻게 하나요?
A. 증여재산 공제는 10년마다 리셋됩니다.
예를 들어, 성인 자녀에게 10년마다 5천만원씩 증여하면 증여세 없이 이전할 수 있습니다.
장기적으로 여유가 있다면 현금 증여 후 자녀가 직접 부동산을 매수하는 전략도 고려해볼 수 있습니다.
Q. 다주택자도 이 계산기를 사용할 수 있나요?
A. 네, 다주택자의 양도소득세 중과, 취득세 중과 등을 모두 반영하여 계산합니다.
다주택 중과 유예(~2026.5.9)도 자동으로 반영되므로 유예 기간 내 매도 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다.
Q. 조정대상지역이란 무엇인가요?
A. 정부가 부동산 과열을 억제하기 위해 지정하는 지역으로, 취득세 중과, 양도세 중과, 전매제한 등의 규제가 적용됩니다.
조정대상지역은 수시로 변경되므로, 거래 전 국토교통부 공고를 확인하시기 바랍니다.
현재 서울 일부 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있습니다.
Q. 증여세와 상속세 세율이 같은가요?
A. 네, 2026년 현재 증여세와 상속세는 동일한 10~50% 누진세율을 적용합니다.
다만 공제 방식이 다릅니다.
증여는 관계별 공제(배우자 6억, 자녀 5천만)가, 상속은 일괄공제 5억 + 배우자공제 등 훨씬 큰 공제가 적용됩니다.
Q. 계산 결과를 세무사에게 가져가도 되나요?
A. 물론입니다.
이 계산기의 결과를 세무사 상담 시 참고 자료로 활용하시면 더 효율적인 상담이 가능합니다.
다만 실제 세액은 개인 상황(사전증여, 금융재산, 채무 등)에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정은 전문가와 상의하시길 권장합니다.
절세 전략 팁
- 10년 단위 분할 증여: 증여재산 공제는 10년마다 리셋됩니다.
장기 계획을 세워 10년 단위로 나누어 증여하면 세금 없이 상당 금액을 이전할 수 있습니다. - 부담부증여 활용: 전세보증금이나 대출이 있는 부동산은 부담부증여를 검토하세요.
채무 부분은 매매로 간주되어 세금이 분산됩니다. - 1세대1주택 비과세 활용: 비과세 요건(2년 보유·거주, 12억 이하)을 충족하면 매매가 가장 유리합니다.
비과세 후 자녀에게 현금을 증여하는 방법도 있습니다. - 배우자 공제 최대 활용: 배우자 증여 공제 6억원, 상속 시 배우자 공제 최소 5억원을 적극 활용하세요.
- 다주택 중과 유예 종료 전 매도: 2026년 5월 9일 이전에 매도하면 기본세율이 적용됩니다.
유예 종료 후에는 중과세율이 적용되므로 시기를 잘 판단하세요. - 동거주택상속공제: 10년 이상 동거한 무주택 상속인이라면 최대 6억원의 추가 공제를 받을 수 있습니다.
주의사항 및 유의점
중요: 아래 사항을 반드시 확인하세요.
- • 가족 간 저가·고가 양도는 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
반드시 감정평가 또는 실거래가에 가까운 가격으로 거래하세요. - • 증여 후 5년 이내에 수증자가 해당 부동산을 양도하면, 증여자의 취득가액을 기준으로 양도소득세가 계산됩니다(이월과세).
- • 사전증여 재산은 상속 시 합산됩니다.
상속인에 대한 사전증여는 10년, 비상속인은 5년 이내 증여분이 합산됩니다. - • 부담부증여 시 채무의 실질적 인수가 증명되어야 합니다.
수증자의 소득·재산으로 채무 상환이 가능해야 합니다. - • 조정대상지역은 수시로 변경되므로, 거래 전 최신 지정 현황을 확인하세요.
- • 본 계산기는 참고용이며, 실제 세금은 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
중요한 결정 전에는 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
지금 바로 세금을 비교해보세요!
부동산 이전 방법별 세금 차이를 확인하고 최적의 절세 전략을 세워보세요.
2026년 최신 세법이 자동으로 반영되며, 증여·매매·상속·부담부증여를 한 번에 비교할 수 있습니다.