재건축 조합원 단계별 손익 시뮬레이터
안전진단부터 입주까지 7단계별 비용·시세·손익을 시뮬레이션합니다.
각 단계에서의 매도 손익과 최종 실현이익을 한눈에 확인하세요.
빠른 시나리오 선택
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기본 정보
자산·가격 정보
감정평가 기준 종전 자산가치
실거래가 기준 현재 시세
입주 후 예상 시세 (신축)
100% 이상이면 사업성 양호
조합원 분양 예정가
금융·비용 정보
2026년 기준 3.0~4.5%
이주기간 중 월세/임대료
양도세 계산 기준 매입금액
단계별 시세 상승률 전망
권리가액
5억 5,000만원
종전자산 5억원 × 비례율 110%
추가분담금
1억 5,000만원
조합원분양가 7억원 - 권리가액
최종 실현이익
+4억 7,860만원
연평균 수익률 4.69%
7단계 손익 타임라인
최종 손익 요약
수입
지출
총 소요기간
약 10년
최종 실현이익
+4억 7,860만원
연평균 수익률
4.69%
재건축 초과이익환수 부담금
2026년 기준 조합원 1인당 평균이익 8,000만원 초과 시 부과됩니다.
비용 구성 비율
※ 본 시뮬레이션은 2026년 세법 기준 참고용 추정치이며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
※ 시세 상승률은 사용자 입력값 기반이며, 실제 시세 변동을 보장하지 않습니다.
※ 재건축 초과이익환수 부담금은 조합 전체 정산 후 확정되므로 개인별 차이가 있습니다.
※ 양도소득세는 1세대 1주택 기준 장기보유특별공제를 적용한 추정치입니다.
재건축 조합원 단계별 손익 시뮬레이터란?
재건축 조합원 단계별 손익 시뮬레이터는 재건축 사업의 7단계(안전진단→조합설립→사업시행→관리처분→이주·철거→착공·시공→준공·입주) 전 과정에서 발생하는 비용과 수익을 종합적으로 분석하는 도구입니다.
단순히 분담금만 계산하는 것이 아니라, 각 단계별로 보유세, 이주비 대출이자, 임시거처 임대료, 취득세, 재건축 초과이익환수 부담금까지 모두 반영하여 실질적인 손익을 산출합니다.
특히 “지금 팔면?” 매도 시뮬레이션 기능을 통해 각 단계에서 입주권을 매도했을 때의 세후 순이익과 연평균 수익률을 확인할 수 있어, 재건축 투자의 최적 매도 타이밍을 판단하는 데 도움을 줍니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 재건축 아파트를 보유하고 있는 조합원
- • 재건축 구역 매수를 검토하는 부동산 투자자
- • 입주권 매도 시점을 고민하는 조합원
- • 재건축 사업의 총 비용과 수익을 미리 파악하고 싶은 분
- • 1기 신도시 재건축에 관심 있는 투자자
- • 재건축 초과이익환수 부담금을 미리 계산해보고 싶은 분
재건축 7단계 완벽 가이드
1단계: 안전진단
재건축의 첫 번째 관문은 정밀안전진단입니다.
건축물의 구조 안전성, 건축 마감, 설비 노후도 등을 종합 평가하여 D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(재건축 필요)을 받아야 재건축을 추진할 수 있습니다.
2026년 현재 안전진단 기준이 완화되어 구조안전성 비중이 50%에서 30%로 낮아졌으며, 주거환경 평가 비중이 높아져 노후 아파트의 재건축 추진이 이전보다 수월해졌습니다.
💡 이 단계에서는 주로 보유세(재산세+종부세) 비용이 발생하며, 시세는 안전진단 통과 여부에 따라 크게 변동됩니다.
2단계: 조합설립인가
안전진단을 통과하면 정비구역 지정 후 조합설립 추진위원회를 구성합니다.
토지등소유자의 75% 이상 동의를 얻어 시장·구청장에게 조합설립인가를 신청합니다.
이 단계에서 시공사를 선정(입찰)하게 되며, 대형 건설사가 선정되면 시세에 긍정적 영향을 미칩니다.
💡 조합설립 이후부터 본격적으로 시세가 상승하기 시작합니다.
동의율 미달이나 시공사 미선정 등의 리스크가 있으니 주의가 필요합니다.
3단계: 사업시행인가
건축설계를 완성하고 사업시행계획을 수립하여 인가를 받는 단계입니다.
용적률, 층수, 세대수 등 사업의 핵심 요소가 확정되며, 이에 따라 일반분양 물량과 조합원 분양가가 윤곽을 드러냅니다.
용적률이 높을수록, 일반분양 물량이 많을수록 사업성이 좋아져 조합원 분담금이 줄어드는 구조입니다.
💡 이 단계에서 기부채납 비율, 용적률 인센티브 등이 확정되므로 사업성에 결정적인 영향을 미칩니다.
4단계: 관리처분인가
감정평가를 통해 종전자산(기존 주택)의 가치를 산정하고, 비례율에 따른 권리가액을 확정합니다.
조합원별 분양 대상 주택과 추가분담금(또는 환급금)이 구체적으로 결정되는 가장 중요한 단계입니다.
비례율이 100%를 넘으면 사업성이 양호한 것이고, 100% 미만이면 조합원 부담이 커집니다.
핵심 계산 공식
- • 권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율(%)
- • 추가분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
- • 분담금이 음수이면 환급금을 받게 됩니다.
💡 관리처분 이후에는 입주권 형태로 거래되며, 실거래가에 프리미엄이 붙기 시작합니다.
5단계: 이주·철거
조합원이 기존 주택에서 이주하고, 기존 건물을 철거하는 단계입니다.
이 시점부터 이주비 대출이 실행되며, 임시 거처에서 생활하므로 월세/임대료 비용이 발생합니다.
이주비 대출 이자와 임시거처 임대료가 사업 기간 내내 누적되므로, 전체 수익에 상당한 영향을 미칩니다.
💡 2026년 기준 이주비 대출 금리는 시중은행 3.0~4.5%, 조합 지정 금융기관 3.0~4.0% 수준입니다.
이주 기간이 길어질수록 비용이 증가하므로 사업 지연 리스크를 반드시 고려해야 합니다.
6단계: 착공·시공
착공신고 후 본격적인 건설 공사가 진행됩니다.
이 기간 동안 중도금(분담금의 60%) 납부가 이루어지며, 이주비 대출 이자와 임대료가 계속 발생합니다.
통상 2~4년이 소요되며, 공사비 증가, 시공사 부도, 공기 지연 등의 리스크가 있습니다.
💡 시공 기간이 가장 길고 비용이 집중되는 단계입니다.
이 단계에서의 시세 변동은 주변 시세와 분양가 수준에 따라 결정됩니다.
7단계: 준공·입주
준공검사를 통과하고 소유권이전등기를 완료한 후 입주하는 최종 단계입니다.
잔여 분담금(40%)을 납부하고, 취득세, 이사비, 법무사비 등의 비용이 발생합니다.
재건축의 경우 이 시점에서 초과이익환수 부담금이 부과될 수 있습니다.
입주 시 발생 비용
- • 잔여 분담금: 전체 분담금의 40%
- • 취득세: 조합원 분양가 기준 1.1~3.3% (2026년 기준)
- • 이사비: 약 300만원
- • 법무사비: 약 100만원
- • 초과이익환수: 재건축 시 8,000만원 초과분에 10~50% 부과
사용 방법
1단계: 프리셋 선택 또는 직접 입력
서울 강남권, 비강남권, 1기 신도시 등 대표 시나리오를 선택하거나 직접 정보를 입력합니다.
단지명은 메모용이므로 자유롭게 기입하시면 됩니다.
2단계: 자산·가격 정보 입력
종전자산평가액, 현재 시세, 예상 종후자산가치, 비례율, 조합원 분양가를 입력합니다.
비례율은 조합에서 제공하는 자료를 참고하거나, 일반적인 범위(재건축 100~150%)를 적용하시면 됩니다.
3단계: 금융·비용 정보 설정
이주비 대출 금액과 금리, 임시거처 월임대료, 기존 대출 잔액, 최초 매입가를 설정합니다.
2026년 기준 이주비 대출 금리는 3.0~4.5% 수준입니다.
4단계: 시세 상승률 조정
각 단계 간 연간 시세 상승률을 슬라이더로 조정합니다.
낙관적·보수적 시나리오를 비교해보며 다양한 상황을 시뮬레이션할 수 있습니다.
5단계: 결과 확인
7단계 타임라인에서 각 단계별 비용, 추정시세, 누적비용을 확인합니다.
각 단계를 펼쳐서 상세 비용을 보거나, “지금 팔면?” 버튼으로 매도 손익을 시뮬레이션할 수 있습니다.
재건축 투자 실전 활용 시나리오
시나리오 1: 장기 보유 vs 중간 매도 의사결정
재건축은 안전진단부터 입주까지 평균 10~15년이 소요됩니다.
중간에 관리처분 단계에서 입주권을 매도하면 세후 수익률이 어떻게 되는지, 입주까지 기다리면 얼마나 더 이익인지를 비교해볼 수 있습니다.
시세 상승률을 보수적으로 설정한 경우와 낙관적으로 설정한 경우를 각각 시뮬레이션하여 리스크 대비 수익을 판단하세요.
시나리오 2: 재건축 아파트 매수 검토
재건축 구역의 아파트 매수를 검토할 때, 현재 시세로 매입 후 입주까지의 총 비용과 예상 수익을 미리 계산해볼 수 있습니다.
“최초 취득 매입가”에 매수 예상가를 입력하면 총 투입비용 대비 최종 실현이익과 연평균 수익률을 확인할 수 있습니다.
다른 투자 상품(주식, 예금 등)의 수익률과 비교하여 투자 의사결정에 활용하세요.
시나리오 3: 초과이익환수 부담금 사전 점검
2026년 현재 재건축 초과이익환수제가 시행 중입니다.
조합원 1인당 평균이익이 8,000만원을 초과하면 10~50%의 부담금이 부과됩니다.
시뮬레이터에서 자동으로 산출되는 초과이익환수 부담금을 확인하여, 실질 수익에 미치는 영향을 미리 파악하세요.
2026년 재건축 초과이익환수 부담률
- • 8,000만원~1억원: 10%
- • 1억원~1.5억원: 20%
- • 1.5억원~2억원: 30%
- • 2억원~2.5억원: 40%
- • 2.5억원 초과: 50%
재건축 비용 구성 요소 상세 설명
보유세 (재산세 + 종합부동산세)
재건축 사업 기간 동안 종전 주택에 대한 재산세와 종합부동산세가 계속 부과됩니다.
공시가격 현실화율(70%)과 공정시장가액비율(60%)을 적용하여 계산됩니다.
사업기간이 10년 이상 소요될 경우 누적 보유세가 수천만원에 달할 수 있으므로 반드시 고려해야 합니다.
이주비 대출이자
이주 시점부터 입주 시점까지 이주비 대출에 대한 이자가 발생합니다.
2026년 기준 시중은행 이주비 대출 금리는 3.0~4.5%(변동금리)이며, 조합 지정 금융기관은 3.0~4.0% 수준입니다.
이주 기간이 4~5년이면 이주비 2억원 기준 약 3,000~4,500만원의 이자가 발생합니다.
임시거처 임대료
이주 후 입주까지 임시 거처에서 생활해야 하므로 월세/임대료 비용이 발생합니다.
서울 기준 월 100~200만원 수준이며, 4~5년간 누적하면 5,000~1억원 이상의 비용이 됩니다.
이 비용은 재건축 투자 수익률에 상당한 영향을 미치므로 반드시 시뮬레이션에 반영해야 합니다.
취득세 (2026년 기준)
준공 후 소유권이전 시 취득세가 부과됩니다.
1주택 기준으로 조합원 분양가에 따라 1.1%(6억 이하)~3.3%(9억 초과)의 세율이 적용됩니다.
다주택자의 경우 조정대상지역 2주택 8.4%, 3주택 이상 12.4%의 중과세율이 적용되니 주의가 필요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 비례율이란 무엇인가요?
A. 비례율은 (총 분양수입 - 총 사업비) ÷ 종전자산 총 평가액 × 100으로 계산됩니다.
비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋아 조합원 부담이 적고, 100% 미만이면 추가분담금 부담이 커집니다.
서울 강남권 재건축은 비례율 110~140%, 비강남권은 80~120% 수준이 일반적입니다.
Q. 재건축과 재개발의 차이는 무엇인가요?
A. 재건축은 노후·불량 주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 사업으로, 주로 아파트 단지에서 시행됩니다.
재개발은 도시 기반시설(도로, 공원 등)과 주택을 함께 정비하는 사업입니다.
재건축에만 초과이익환수 부담금이 부과되며, 안전진단 절차도 재건축에만 해당됩니다.
Q. 시세 상승률은 어떻게 설정해야 하나요?
A. 과거 재건축 사례를 참고하면, 안전진단~조합설립 구간은 연 2~5%, 사업시행~관리처분 구간은 연 3~7%, 착공~입주 구간은 연 2~5% 수준입니다.
보수적 시나리오(2~3%)와 낙관적 시나리오(5~7%)를 모두 시뮬레이션하여 리스크를 파악하는 것을 권장합니다.
Q. 이 시뮬레이션 결과를 신뢰할 수 있나요?
A. 본 시뮬레이터는 2026년 세법과 일반적인 재건축 사업 구조를 기반으로 한 추정치입니다.
실제 비례율, 분양가, 사업기간 등은 개별 사업장마다 다르므로, 정확한 분석은 조합 제공 자료와 전문가 상담을 병행하시기 바랍니다.
시세 상승률은 사용자 입력값으로 미래 시세를 보장하지 않습니다.
Q. 1기 신도시 재건축도 분석할 수 있나요?
A. 네, 프리셋 시나리오에 1기 신도시 대형 재건축 사례가 포함되어 있습니다.
분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 재건축은 안전진단 단계부터 시작하며, 사업 기간이 10~15년 이상 소요될 수 있습니다.
장기간에 걸친 보유세, 이주비, 임대료 등의 누적 비용을 반드시 시뮬레이션해보시기 바랍니다.
Q. 입주권을 중간에 매도하면 세금은 어떻게 되나요?
A. 관리처분인가 이후 입주권은 부동산으로 분류되어 양도소득세가 부과됩니다.
보유기간에 따라 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)를 적용받을 수 있습니다.
“지금 팔면?” 기능에서 각 단계별 세후 순이익을 확인할 수 있습니다.
재건축 투자 시 주의사항
- 사업 지연 리스크: 재건축은 평균 10~15년이 소요되며, 인허가 지연, 조합 내 분쟁, 시공사 변경 등으로 기간이 더 늘어날 수 있습니다.
사업 지연 시 보유세, 이주비 이자, 임대료 등의 비용이 누적되어 수익률이 크게 하락합니다. - 비례율 변동: 관리처분 단계에서 확정되는 비례율은 공사비 변동, 일반분양가 변경 등에 따라 달라질 수 있습니다.
비례율이 예상보다 낮아지면 추가분담금이 증가합니다. - 초과이익환수: 2026년 현재 재건축 초과이익환수제가 시행 중이므로, 사업성이 좋을수록 부담금도 커질 수 있습니다.
시뮬레이터에서 미리 확인하여 실질 수익을 파악하세요. - 대출 규제: 재건축 구역 내 주택 매입 시 LTV, DSR 규제가 적용됩니다.
이주비 대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 이내로 제한될 수 있으니, 금융 계획을 미리 세우세요. - 세금 변동: 취득세, 양도소득세, 종부세 등 부동산 관련 세법은 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다.
최신 세법을 확인하고 전문가와 상담하시기 바랍니다.
지금 바로 재건축 손익을 시뮬레이션하세요!
안전진단부터 입주까지 7단계별 비용과 수익을 한눈에 확인하고,
최적의 투자 의사결정을 내리세요.
프리셋 시나리오로 빠르게 시작하거나, 직접 값을 입력하여 맞춤 분석이 가능합니다.