빌라·다가구 전세사기 회수 시뮬레이터
빌라·다가구·오피스텔 전세사기 피해 시 경매 배당·최우선변제·HUG 반환보증·전세사기피해자특별법 지원으로 돌려받을 수 있는 회수금과 소요 기간을 단계별로 시뮬레이션합니다.
2026년 주택임대차보호법 시행령과 특별법 2년 연장 기준을 반영했습니다.
🎯 프리셋 시나리오
계약서상 보증금 전액
KB시세·실거래가 등 참고
대항력은 신고 다음 날 0시부터 발생
우선변제권 기준일
보증금 반환 청구 기산점
회수 시뮬레이션 결과
깡통빌라 (근저당 + 보증금 > 시세)
총 예상 회수금
1억 5,870만원
보증금 대비 회수율
56.7%
실질 손실
1억 3,334만원
회수 가능성
D등급 (30점)
예상 회수 완료 기간 약 21개월
주의 사항
- •근저당 이후 전입신고로 대항력 순위가 후순위입니다. 배당 가능 여부를 법률구조공단에 검토 요청하세요.
소액임차인 한도 초과 (제외)
확정일자 기반 우선변제권 배당 예상
보증보험 미가입
긴급주거·이주·생계·저리대출 환산 합계
집단소송 참여 가정 기대치
특별법 지원 세부 내역
- · 긴급 주거지원: 960만원
- · 이주비: 150만원
- · 긴급생계비: 300만원
- · 주거안정자금 대출 이자보전(10년): 6,719만원
- · 공공임대 전환 가치(3년): 1,209만원
2026년 전세사기 구제 핵심 변경사항
- •전세사기피해자특별법 2027년 5월 31일까지 2년 연장 적용
- •소액임차인 최우선변제 한도 서울 5,800만원, 수도권 5,000만원 유지
- •피해자 인정 보증금 한도 5억원(조정 시 7억원)까지 확대
- •다가구 우선매수권: 세대주 30% 이상 동의 시 일괄 매입 가능
- •임대인 세금 체납 열람권 계약 전 의무화
- •신탁원부·건축물대장 공인중개사 필수 제시
- •HUG 신규 전세보증 전세가율 90% 이하만 승인 (공시가 126% 기준)
- •안심전세앱 2.0: 근저당·체납세금 실시간 조회 제공
- •경매 유예 최대 12개월, 공공임대 전환 10년 거주 보장
2026년 지역별 소액임차인 최우선변제 한도
| 지역 | 보증금 한도 | 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 7,500만원 | 5,800만원 |
| 수도권 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 | 1억 5,000만원 | 5,000만원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
※ 2026년 주택임대차보호법 시행령 제10조 기준. 보증금이 한도를 넘으면 최우선변제 대상에서 제외됩니다.
전세사기피해자특별법 핵심 지원 (2026년)
긴급 주거지원
월세 최대 40만원 × 24개월
이주비·생계비
이주비 150만원 + 긴급생계비 300만원
주거안정자금 대출
최대 2.4억원, 연 1.2~2.1% 저리
공공임대 전환
LH 매입 → 최대 10년 거주
우선매수권
경매 낙찰가로 우선 매수 가능
경매·공매 유예
최대 12개월 진행 중단 요청 가능
면책 고지: 본 계산기는 참고용 자료이며, 실제 회수금액은 경매 낙찰가·배당 심사·특별법 심의 결과에 따라 달라집니다.
전세사기 피해 구제는 즉시 전세피해지원센터(☎ 1533-8119)·대한법률구조공단·지자체 상담창구에 문의하고, 본 계산은 법률 자문을 대체하지 않습니다.
반드시 변호사·법무사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다.
빌라·다가구 전세사기 회수 시뮬레이터란 무엇인가요?
빌라·다가구 전세사기 회수 시뮬레이터는 깡통빌라·다세대·오피스텔·다가구주택에서 전세사기 피해를 입은 임차인이 경매 배당, 소액임차인 최우선변제, HUG·SGI·HF 전세보증금반환보증, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 잔여 민사소송까지 다섯 가지 회수 경로로 얼마를 언제 돌려받을 수 있는지 한 번에 계산하는 도구입니다.
2026년 개정 주택임대차보호법 시행령과 특별법 2년 연장(2027년 5월 31일까지) 기준을 반영해 지역별 소액임차인 한도(서울 5,800만원, 수도권 5,000만원, 광역시 2,800만원, 그 밖 2,500만원)를 자동으로 적용합니다.
단순히 "피해자 지원제도"를 나열하는 안내 페이지와 달리 실제 본인의 보증금·근저당·전입일·확정일자·다가구 세대 수·임대인 체납세금·보증보험 가입 여부·특별법 등록 여부를 입력하면, 예상 낙찰가부터 집행비용·당해세·선순위 근저당 변제·본인 배당·HUG 환급·특별법 지원·공공임대 전환 가치·민사 회수 기대치까지 숫자로 환산해 타임라인 위에 펼쳐 보여 줍니다.
회수 가능성 점수 100점 체계를 통해 어떤 구멍을 막아야 회수율을 10~30%p 끌어올릴 수 있는지도 구체적으로 안내합니다.
이런 분들에게 꼭 필요합니다
- • 신축 빌라·다세대 깡통전세 피해로 근저당 때문에 보증금을 돌려받지 못한 임차인
- • 다가구주택 한 건물에서 세입자 5명 이상이 동시에 피해를 입은 공동피해자
- • HUG·SGI·HF 전세보증금반환보증에 가입했지만 반환 처리 절차가 헷갈리는 임차인
- • 전세사기피해자 특별법 등록 대상인지 스스로 가늠해 보고 싶은 예비 피해자
- • 경매 개시·감정·매각·배당 중 한 단계에 들어와 회수 일정이 궁금한 임차인
- • 소액임차인 최우선변제 대상인지, 안분배당으로 줄어들지 확인하고 싶은 임차인
- • 잔여 손실에 대한 민사소송·집단소송 비용과 회수 기대치를 비교하는 예비 원고
2026년 빌라·다가구 전세사기 현황과 제도 변화
1. 빌라·다가구가 피해가 집중된 이유
아파트 전세사기와 달리 빌라·다가구·오피스텔은 실거래가 공시가 정확하지 않아 깡통전세 비율이 구조적으로 높습니다.
신축 빌라의 경우 준공 직후 한꺼번에 임차인을 모집하면서 시세 부풀리기가 쉽고, 다가구는 한 건물에 근저당 하나와 세입자 10명 이상이 물려 있어 배당 순위 다툼이 불가피합니다.
- • 깡통빌라: 전세가율 90% 이상, 근저당까지 합치면 시세를 초과
- • 다가구 공동피해: 소액임차인 한도가 낙찰가 1/2을 초과해 안분 배당
- • 신탁사기: 신탁사 동의 없이 임차인을 들여 경매 시 무효 판단
- • 오피스텔 사기: 주거용 실사용 인정 여부에 따라 대항력 논쟁
- • 임대인 세금 체납: 당해세가 임차인보다 선순위로 배당
2. 2026년 개정·신설 제도 정리
정부는 2024년 대규모 전세사기 사태 이후 피해자 보호법을 계속 강화하고 있으며, 2026년에도 새로운 보호 장치가 이어졌습니다.
아래 6가지는 회수 시뮬레이션에 직접 영향을 주는 변경 포인트입니다.
- • 특별법 2년 연장: 적용 기한이 2027년 5월 31일까지 연장되어 신청 기회가 확보됩니다.
- • 피해자 인정 한도 확대: 보증금 5억원(조정 시 7억원)까지 특별법 적용 대상
- • 다가구 우선매수권 강화: 세대주 30% 동의로 일괄 매입 가능, 공공임대 전환 쉬워짐
- • 신탁원부 의무 제시: 공인중개사가 계약 전 필수 제시
- • 임대인 세금 체납 열람권: 계약 전 임대인 동의로 확인 가능
- • HUG 전세가율 90% 제한: 공시가 126% 이하만 신규 보증 승인
3. 안심전세앱 2.0 & 실시간 조회
국토부는 계약 전 단계뿐 아니라 피해 발생 후 회수 단계에서도 임대인의 근저당·체납세금 변동을 실시간 조회할 수 있는 안심전세앱 2.0을 운영합니다.
회수 시뮬레이션에서 가장 민감한 변수인 당해세 추가 발생 여부, 근저당 말소·추가 설정을 주기적으로 확인하는 용도로 권장합니다.
- • 등기부등본 실시간 변경 알림
- • 임대인 체납국세·지방세 열람
- • 동일 임대인 보유 주택 현황
- • HUG·SGI 보증 가입 이력 조회
5가지 회수 경로 통합 분석
경로 A. 소액임차인 최우선변제
대항력을 갖춘 임차인 중 보증금이 지역별 한도 이하면 경매 낙찰가의 1/2 한도 내에서 최우선 배당을 받을 수 있습니다.
빌라·다가구 투자자들의 공격 대상이 되는 지점이라 한도를 0.1억원이라도 초과하면 전액 자격을 잃으므로 계약 전 꼭 확인해야 합니다.
- • 서울: 보증금 1억 7,500만원 이하 → 5,800만원까지 최우선변제
- • 수도권 과밀·세종·용인·화성·김포: 1억 5,000만원 이하 → 5,000만원
- • 광역시·안산·광주·파주·이천·평택: 8,500만원 이하 → 2,800만원
- • 그 밖: 7,500만원 이하 → 2,500만원
경로 B. 확정일자 우선변제 배당
확정일자를 받은 임차인은 경매 배당 시 근저당과 날짜 순으로 우선변제 순위를 다툽니다.
전입일 + 확정일자가 모두 근저당 설정일보다 이르면 보증금 전액을 배당 한도 내에서 회수할 수 있습니다.
- • 전입신고 다음 날 0시 = 대항력 발생 기준일
- • 확정일자 = 우선변제권 효력 발생일
- • 근저당보다 선순위면 배당 순위 유리
- • 후순위여도 잔여 낙찰가 배당 참여 가능
경로 C. HUG·SGI·HF 반환보증 환급
전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 임대차 종료 + 1개월 미반환 조건이 충족되는 즉시 보증기관에 청구할 수 있습니다.
HUG·HF는 수도권 7억, 비수도권 5억까지, SGI는 최대 10억까지 전액 보장됩니다.
- • HUG: 보증료 연 0.115~0.154%, 가입 실적 최다
- • SGI: 보증한도 가장 높고 온라인 간편 청구
- • HF: 보증료 연 0.02~0.04%로 저렴, 조건 까다로움
- • 경매 배당분은 보증기관에 승계되므로 중복 회수 방지 로직 필요
경로 D. 전세사기피해자특별법 지원
특별법 피해자 인정을 받으면 긴급 주거지원, 이주비, 긴급생계비, 주거안정자금 저리대출, 공공임대 전환까지 패키지로 지원받을 수 있습니다.
금액 환산 시 최소 1,000만원에서 최대 2억원까지의 가치가 있으며, 반드시 빠르게 신청해야 합니다.
- • 긴급 주거지원 월 40만원 × 최대 24개월
- • 이주비 150만원 + 긴급생계비 300만원
- • 주거안정자금 최대 2.4억원, 연 1.2~2.1%
- • LH 매입 → 공공임대 전환, 최대 10년 거주
- • 경매·공매 유예 최대 12개월
경로 E. 잔여 손실 민사소송 회수
앞의 네 경로로도 다 돌려받지 못한 잔여 손실은 임대인에게 민사소송을 제기해야 하지만, 임대인이 이미 재산이 없거나 잠적한 경우가 많아 회수 확률은 20~45% 수준으로 보수적으로 산정됩니다.
집단소송에 참여하면 변호사비를 분담하고 회수 확률도 10~15%p 상승합니다.
- • 임대인 재산 가압류·채권 조사 선행 필수
- • 공동불법행위 법리 적용 시 공모자 전원 청구
- • 법정이자 연 5% + 소촉법 12% 누적
- • 사기죄·특경법 형사고소로 임대인 압박 병행
계산기 사용 방법
1단계: 물건·계약 정보 입력
지역(서울·수도권·광역시·그 밖)과 주택유형(빌라·다가구·오피스텔·기타)을 선택하고, 전세보증금·시세·전입일·확정일자·임대차 종료일을 입력합니다.
지역 선택만으로 2026년 소액임차인 한도와 최우선변제금이 자동 계산됩니다.
2단계: 선순위 권리관계 입력
근저당 설정액·설정일, 선순위 임차보증금, 다가구 세대 수, 다가구 전체 보증금 합, 임대인 체납세금, 신탁등기 여부를 입력합니다.
다가구 안분배당과 당해세 선순위 공제가 실시간으로 반영됩니다.
3단계: 보증·특별법 상태 체크
HUG·SGI·HF 보증보험 가입 여부, 특별법 피해자 등록 여부, 우선매수권 행사 의향, 공공임대 전환 희망을 체크합니다.
이 조합에 따라 D·C 경로 회수 금액이 수백만 원 ~ 수억 원 단위로 달라집니다.
4단계: 경매·소송 진행 상황 선택
현재 경매가 미개시인지, 개시·감정·매각·배당 중 어느 단계인지 선택하면 남은 소요 월수가 자동 조정됩니다.
낙찰률 슬라이더(50~100%)를 조정해 보수적/공격적 시나리오를 비교할 수 있습니다.
5단계: 결과 4탭 확인
회수 경로 분석, 경매 배당 시뮬, 회수 타임라인, 대응 가이드 순서로 탭을 이동하며 결과를 확인합니다.
결과 복사 버튼으로 전세피해지원센터·변호사 상담 시 근거 자료로 활용할 수 있습니다.
다가구주택 공동피해의 특수성
왜 다가구가 더 위험한가요?
다가구주택은 한 건물 전체가 하나의 등기로 묶여 있고 근저당도 하나만 설정됩니다.
한 건물에 8~15명의 세입자가 살고 있는데, 최우선변제 총합이 낙찰가의 1/2을 넘어가면 각 세대주의 변제액이 안분되어 줄어듭니다.
예를 들어 수도권 다가구에 세입자 10명이 각각 5,000만원 한도로 최우선변제를 청구하면 총 5억원이 필요하지만, 낙찰가가 6억원이면 한도는 3억원까지여서 세대당 3,000만원으로 줄어듭니다.
본 계산기는 다가구 세대 수와 다가구 전체 보증금 합을 입력받아 안분 비율을 자동으로 계산하고, 결과에 "안분 비율 %"를 표시합니다.
집단 대응의 힘
다가구 공동피해는 개별 소송보다 집단소송이 압도적으로 유리합니다.
변호사 수임료 분담으로 비용이 1인당 100~300만원 수준으로 떨어지고, 증거 공유·재산 조회도 공동으로 진행할 수 있습니다.
- • 대한법률구조공단 집단 상담 연결
- • 세입자 전원 의결로 우선매수권 행사
- • 임대인 재산 가압류·채권조회 공동 비용 분담
- • 한국공인중개사협회 공제에 대한 손해배상 동시 청구
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전입신고는 했는데 확정일자를 못 받았다면 어떻게 되나요?
A. 대항력(전입+인도)은 있지만 우선변제권이 없어서 일반채권자 지위가 됩니다.
근저당보다 선순위여도 배당 순위는 뒤로 밀립니다. 즉시 주민센터에서 확정일자를 받고, 임차권등기명령도 함께 신청하세요.
Q. 보증금이 서울 기준 1억 7,500만원을 1원이라도 초과하면 최우선변제를 전혀 못 받나요?
A. 네, 맞습니다.
최우선변제는 요건을 충족하지 못하면 단 1원도 지급되지 않습니다. 대신 확정일자 우선변제권이 성립되어 있으면 일반 배당 절차에서 순위대로 돌려받습니다.
Q. HUG 보증보험에 가입돼 있는데 특별법도 신청할 수 있나요?
A. 중복 가능합니다.
HUG는 보증금 환급을 직접 해 주고, 특별법은 주거 안정·이주비·생계비를 제공합니다. 다만 공공임대 전환은 HUG 환급을 받은 경우 조건이 달라질 수 있으니 신청 전 상담이 필요합니다.
Q. 다가구주택 세입자 8명 중 6명만 특별법 등록하면 혜택이 줄어드나요?
A. 특별법 지원은 개별 세입자 단위로 지급되므로 등록한 6명은 전액 혜택을 받습니다.
다만 우선매수권 일괄 행사를 위해서는 세대주 30% 이상 동의가 필요하니, 최대한 많은 세입자가 함께 등록하는 것이 유리합니다.
Q. 경매가 이미 매각기일 단계인데 특별법 등록이 늦지 않았을까요?
A. 늦지 않았습니다.
특별법은 배당 전까지 등록하면 긴급 주거지원·이주비·생계비·저리대출을 받을 수 있고, 경매 유예(최대 12개월)를 신청해 추가 준비 기간도 확보할 수 있습니다. 오늘이라도 전세피해지원센터(☎ 1533-8119)에 연락하세요.
Q. 임대인 세금 체납이 4,000만원인데 배당에 어떤 영향이 있나요?
A. 당해세(재산세·종부세 등)는 임차인보다 선순위로 배당됩니다.
다만 확정일자가 체납 처분 전이면 해당 부분은 임차인이 우선한다는 판례가 있어, 구체적인 시점과 종류에 따라 달라집니다. 체납액이 크면 반드시 법무사·세무사와 상담하세요.
Q. 신탁등기가 있는 오피스텔에 들어갔는데 신탁사 동의를 못 받았어요.
A. 신탁사 동의 없는 임대차는 원칙적으로 신탁사에 대항할 수 없습니다.
다만 수탁자가 임대차 사실을 알고도 방치한 경우 묵시적 동의로 인정한 판례가 있으니, 입주 초기부터 신탁사에 내용증명을 보내 사실을 알리고 증거를 남기는 것이 중요합니다.
Q. 본 계산기의 결과를 변호사에게 그대로 보여줘도 되나요?
A. 네, 참고 자료로 활용하면 상담이 훨씬 빨라집니다.
결과 복사 버튼을 누르면 피해 유형·회수 예상·회수율·소요 기간·회수 가능성 점수가 텍스트로 복사됩니다. 다만 최종 판단은 반드시 변호사·법무사와 확인해야 합니다.
전세사기 피해 대응 체크리스트
전세사기 피해 발생 후 7일·30일·90일 이내에 반드시 처리해야 하는 순서입니다.
시기를 놓치면 대항력을 상실하거나 특별법 지원 기회가 닫힐 수 있습니다.
- 24시간 이내: 임대인·공인중개사에게 내용증명 발송, 임대차 종료 의사 명시, 증거 사진·계약서·통장사본 수집
- 7일 이내: 전세피해지원센터(☎ 1533-8119) 접수, 관할 경찰서 사기 고소장 접수, HUG·SGI 보증금 반환 청구
- 30일 이내: 임차권등기명령 신청(관할 지방법원), 주민센터 전출 보류 확인, 특별법 피해자 등록 신청, 임대인 재산 조회 의뢰
- 60일 이내: 경매 진행 여부 확인, 우선매수권·공공임대 전환 의사 결정, 다가구 공동피해 시 집단소송 참여
- 90일 이내: 민사소송 제기 여부 결정, 집단소송 공동 위임 계약, 잔여 손실 청구액 산정, 재산 가압류·채권 추심 병행
추천 워크플로우
1. 기초 상황 파악 → 본 계산기
- 등기부등본 최신본(오늘 날짜) 발급
- 본 계산기에 보증금·근저당·전입·확정일자 입력
- 회수 가능성 점수 + 5경로 분석 확인
- 결과 텍스트 복사
2. 법률 상담 → 전세피해지원센터
- 계산 결과 지참 전세피해지원센터 방문
- 특별법 피해자 요건·접수 서류 확인
- 임차권등기명령 신청 지원 연계
- 무료 법률 상담 예약
3. 회수 실행 → 경매·소송
- HUG·SGI 반환보증 청구
- 경매 개시 확인 후 배당요구종기일까지 배당 신청
- 특별법 긴급 주거·이주비·생계비 수령
- 잔여 손실 민사소송 또는 집단소송 참여
저작권 및 법률 자문 고지
중요: 본 계산기는 법률 자문을 대체하지 않는 참고용 도구입니다.
실제 회수금액은 경매 낙찰가, 배당 심사, 특별법 심의 결과, 법원 판결에 따라 달라집니다.
- • 피해 신고는 전세피해지원센터 ☎ 1533-8119로 즉시 연락하세요.
- • 대한법률구조공단 ☎ 132 무료 법률 상담 이용 가능합니다.
- • 특별법 피해자 인정은 신청 후 30~60일 소요됩니다.
- • 본 결과를 근거로 법적 조치를 취하기 전 반드시 변호사 자문을 받으세요.
- • 시뮬레이션 결과는 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다.
지금 바로 회수 시뮬레이션을 시작하세요
보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지, 특별법 지원이 얼마나 되는지, 언제까지 걸리는지를 한 번에 확인해 보세요.
빌라·다가구·오피스텔 전세사기 피해자라면 오늘 바로 전세피해지원센터에 연락하고, 본 계산기로 맞춤 대응 전략을 세워 보세요.